離婚に伴う不動産売却で知っておくべき注意点について解説！

離婚に伴って不動産売却を検討する場合、通常の不動産売却では問題にならないことも注意して進めないと、トラブルになる可能性があります。
スムーズに不動産売却をおこなうために、事前に注意点を把握しておきましょう。
今回は、離婚に伴う不動産売却で知っておくべき注意点を3つご紹介しながら、スムーズに手続きを進めるためのポイントについて解説します。
中野区を中心に23区で、離婚を機に不動産売却をご検討中の方はぜひご参考にしてください。

離婚に伴う不動産売却で知っておくべき財産分与に関する注意点

離婚時にはさまざまなことを話し合って決める必要がありますが、なかでも「財産分与」について頭を悩ませる方が多いのではないでしょうか。
財産分与については夫婦間でトラブルになりやすいため、しっかりと注意点を把握してスムーズに進めましょう。

財産分与に関する注意点

財産分与とは、夫婦が共同生活を送るなかで形成した共有財産を公平に分配することで、不動産も財産分与の対象になります。
現金や預貯金といったはっきりと分割できるものについては財産分与をおこないやすいでしょう。
しかし物理的に分割できない不動産は、売却して現金化して分割する、もしくは、一方が不動産を取得して相手方に現金を支払う方法が考えられます。
ただし不動産を取得する側はそれなりの経済力が必要になるため、不動産売却で現金化して分割する方法を取る方が多いです。
不動産売却をして財産分与をおこなう場合は、以下のポイントを押さえておく必要があります。
不動産の名義に関わらず財産分与の対象になる
婚姻中に夫婦の協力により形成・維持されてきた財産は共有財産とみなされ、名義を問わず財産分与の対象です。
片方の名義になっている不動産も、夫婦が協力して取得した財産であれば2分の1ずつ分けなければなりません。
「特有財産」は財産分与の対象にならない
特有財産とは、「婚姻前から所有していた財産」や「婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産」のことです。
たとえば、独身のときに貯めていた貯金や、婚姻中に相続によって取得した不動産などが挙げられます。
共有名義の場合は共同で不動産売却をおこなう必要がある
不動産が夫婦の共有名義の場合、両者の同意がなければ売却できないことが注意点です。
離婚で不動産を売却したいと思っても、片方が反対している、また連絡が取れないといった理由から、不動産売却が進まないケースも少なくありません。

不動産売却のタイミングについて

離婚に伴う不動産売却では、売却のタイミングも大切なポイントです。
先ほどもお伝えしましたが、離婚後に不動産売却をしたいと思っても、相手と連絡が取れなくなるということが考えられます。
離婚前でも売却活動をおこなうことに問題はないため、連絡が取れるうちに不動産売却を進めるようにしましょう。
ただし、離婚前に売却金を分配すると「贈与」となり、贈与税が発生する恐れがあります。
したがって、財産分与は離婚後におこなうのが得策です。

離婚に伴う不動産売却で知っておくべき売却方法に関する注意点

不動産売却をおこなう際には、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法と、不動産会社が直接不動産を買い取る方法があります。
離婚に伴う不動産売却ではどちらの方法を選ぶべきかを検討するために、それぞれの特徴や注意点を確認しておきましょう。

不動産会社の仲介による売却の特徴と注意点

仲介による売却の場合、個人の方が買主となるのが一般的です。
仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、インターネットや不動産情報誌などに物件の情報を掲載して買主を募ります。
購入検討者が現れたら内見に応じ、買主が決まったら価格や条件の交渉を経て売買契約へと進みます。
メリットとしては、市場相場に近い金額での売却が望める点です。
ただし買主が見つかるまで売却できないことが注意点となります。
通常、不動産売却には3か月から半年程度かかるのが一般的で、立地条件や不動産の状況によってはそれ以上かかることも少なくありません。
したがって、離婚で不動産売却を検討するにあたって、立地条件が良くすぐに買主が見つかりそうな場合や、自宅を手放す期間にゆとりがある方に向いている方法だといえるでしょう。

不動産会社の買取の特徴と注意点

不動産会社の買取を利用する場合、買主となるのは不動産会社です。
売却活動をおこなわないため内見に応じる必要がなく、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進みます。
メリットとしては、売却金が手元に入るまでの期間が短い点です。
ただし、買取価格は一般的に市場相場よりも安くなることが注意点となります。
したがって、需要が少なく売却が長引きそうな立地の場合や、離婚に伴って早く不動産を手放して現金化したいという方に向いている方法だといえるでしょう。

離婚に伴う不動産売却で知っておくべき媒介契約に関する注意点

離婚に伴い、仲介で不動産売却をおこなう際には、不動産会社と結ぶ媒介契約についても理解を深めておく必要があります。
媒介契約には3つの種類があるため、それぞれの特徴と注意点を把握して、離婚に伴う不動産売却ではどの媒介契約を選ぶと良いのかを見極めましょう。
媒介契約の種類は、以下の3つです。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

それぞれの特徴と注意点についてご説明します。

専属専任媒介契約

仲介を依頼できるのは1社のみです。
不動産会社だけが見ることができる不動産の流通システム「レインズ」に、5営業日以内に登録することと、売主へ1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況報告をすることが義務付けられています。
ただし、売主が見つけた買主と直接取引することができないことが注意点となります。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく、仲介を依頼できるのは1社のみです。
専任媒介契約では、売主が見つけた買主との取引が可能です。
またレインズへの登録は7営業日以内、売主への状況報告は2週間に1回以上の頻度でおこなうことが義務付けられています。
専属専任媒介契約と似ていますが、レインズへの登録の期限と、売主への状況報告の頻度が違うため注意しましょう。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができ、売主が見つけた買主との直接取引も可能です。
ただし、レインズへの登録や売主への状況報告の義務がありません。
専属専任媒介契約や専任媒介契約のように広く情報を公開しない可能性があることと、販売状況が把握しづらいことが注意点となります。
3つの媒介契約の特徴と注意点をふまえると、立地が良く需要が多い場合は一般媒介契約でも良いでしょう。
需要が少ないエリアに不動産がある場合や、早く売却して財産分与に関する問題を解決したいという方は、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

まとめ

離婚に伴う不動産売却は、通常の不動産売却では問題にならないことも注意しながら進める必要があります。
また専門的な知識が必要な場面が多いため、不動産会社と一緒に手順を踏んでスムーズな売却を目指しましょう。
「中野リーガルホーム」は、司法書士と宅地建物取引業のダブルライセンスで不動産売却をサポートいたします。
財産分与に関するご相談や離婚による各種書類の作成も承りますので、中野区を中心に23区で離婚に伴う不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社にお任せください。