実家が空き家になる前に考える家族信託｜管理・売却のトラブルを防ぐために

近年、日本では空き家が急速に増えており、大きな社会問題となっています。人が住まない家は傷みが早く、放置すると近隣への迷惑や資産価値の低下につながります。ささらに、親から子どもへ正式に相続登記をしていない家は、子どもがすぐに売ったり貸したりすることができません。

そこで注目されているのが 「家族信託」 という制度です。これは、親が健在のうちに子どもへ管理や売却の権限を託すことで、空き家になる前から予防策として活用できる仕組みです。実家が空き家になってしまう前に準備しておくことで、将来のトラブルを防ぎ、安心して家を守ることができます。

今回は、空き家が増えている原因と、家族信託を利用した空き家対策のメリットと注意点について、わかりやすくご紹介します。

空き家が増加している原因とは？

日本で空き家が増えている大きな理由は、少子高齢化です。今では、親世帯と子世帯が別々に暮らしていて、一緒に住む予定がないケースが多くなっています。そのため、親が亡くなったあとに子どもが家を相続しても、誰も住まずに放置されてしまうことがあります。

また、家を貸し出しても借り手がいなくなると空き家に戻り、そのまま管理されないまま残ってしまうケースもあります。さらに親が認知症になってしまうと、登記簿上は親の名義のままになるため、相続登記をしていない限り子どもは親が亡くなるまで家を売ったり処分したりすることができません。

このように、住む予定がなくても処分できない家が増えていることが、空き家問題の大きな原因となっています。結果として、管理が行き届かない空き家が全国で増え続けているのです

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空き家問題の解決に有効な家族信託とはどのような制度？

家族信託とは、親を「委託者」、子どもを「受託者」として契約を結び、登記名義を変えずに家の管理を子どもに任せることができる制度です。契約をしておけば、親が認知症などで判断力が低下しても、受託者となった子どもが家を売却したり賃貸に出したりすることが可能になります。そのため、空き家を放置せずに済み、資産を有効に活用できるのです。

さらに、親を委託者だけでなく「受益者」にも設定すれば、家を売却したり賃貸に出したりした収益を親が利益として受け取ることができます。これにより、親の生活費や施設入所費用をまかなうことができ、親が亡くなった後に子ども以外の相続人ともめるリスクも減らせます。

ただし、家族信託契約は親と子どもの双方に十分な判断能力があるうちにしか結ぶことができません。親が認知症と診断されてしまうと契約はできなくなるため、早めの準備が大切です。

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家族信託で空き家対策をおこなうメリット

家族信託は、親が元気なうちに家の管理や処分を子どもに任せることができる仕組みです。相続とは違うルールで財産を動かせるため、正しく契約を作れば贈与税がかからずに子どもへ管理の権限を渡せるという大きなメリットがあります。さらに、贈与よりも登録免許税が安くなる点も実務上よく評価されています。

家族信託では、契約で子ども（受託者）が家の管理や売却、賃貸などを担当することを決められます。
そのため、親の判断力が低下しても、

• リフォーム
• 売却
• 賃貸化
• 解体

といった手続きをスムーズに進められ、空き家を放置せずに済むのが大きな利点です。成年後見制度では原則として自宅の売却が制限されますが、家族信託なら事前の契約に基づいて柔軟に意思決定できるため、空き家対策にとても相性が良い制度です。

家族信託は、契約内容によって「親が亡くなったら信託を終了し、その後は○○が財産を受け継ぐ」といった設計が可能です。これにより、

• 相続人同士のトラブルを防ぐ
• 財産の承継先を事前に決められる
• 死後の手続きを簡単にできる

といった効果が期待できます。亡くなる前から亡くなった後まで、一連の流れを同じ仕組みで整理できるのは家族信託ならではの強みです。

一方で、家族信託には注意すべき点もあります。

• 制度が新しい：2007年の信託法改正で始まった比較的新しい制度で、まだ一般の人には馴染みが浅いです。
• 契約が複雑：契約書の内容を誤ると、後の管理や相続に支障が出る可能性があります。信託登記や契約設計には専門的な知識が必要で、自己判断で進めるのは危険です。
• タイミングが重要：契約は親と子どもの双方に判断能力があるうちにしか結べません。親が認知症と診断されてからでは利用できなくなるため、早めの準備が必要です。

家族信託は、親の判断力が低下した後でも子どもが家を適切に管理できるようにする「事前の予防策」として非常に有効です。税負担を抑えつつ、空き家のリスクを減らせる点は大きな魅力です。

ただし、制度が新しく手続きも複雑なため、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら進めることが安全で確実です。

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まとめ

空き家を持っているだけでも、固定資産税や管理費などの費用がかかり、維持は大変です。かといって、早急に子どもへ相続させると贈与税が発生して負担が大きくなることもあります。

家族信託を活用すれば、贈与とは異なる仕組みのため贈与税はかからず、契約で指定された子ども（受託者）が家の管理や売却をスムーズに行うことができます。親が認知症になっても管理が止まらないため、空き家を放置せずに済み、将来のトラブルを予防することができます。

司法書士事務所に相談することで、制度の複雑さを気にせず、安心して家族信託を活用できます。

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初回投稿日： 2023年8月29日
最終更新日：2025年11月27日