空き家を売りたい！現状と更地の売り方と売却にかかる費用は？

売りたい空き家をどのように売却すべきか悩んでいませんか。
空き家を放置するとさまざまなリスクが生じるため、できる限り早く手放すのがおすすめです。
今回は、空き家を現状のまま売却する方法と更地で売却する方法、それぞれのメリットや費用について解説していきます。
私たち「中野リーガルホーム」が得意とする中野区エリアを中心に、23区で売りたい空き家をお持ちの方はぜひ参考になさってください。

空き家を売りたい！現状のまま売る場合

まずは、空き家を現状のままで売りたい場合の、売却方法やメリットをご紹介します。
現状とは、土地に建物が建っている状態のことを指します。
チラシなどでは古家付き土地や上物付きなどと表記されることもあります。
古家や廃屋がある場合は建物に資産価値はないため、土地のみの価格で売り出すのが一般的です。
土地をメインに売り、建物はおまけで付いてくるイメージです。
そのため、空き家の現状引き渡しは土地を求める方に訴求する売り方といえるでしょう。
また、現状で売りたい場合、まだ住める状態であれば中古住宅として売り出す方法もあります。
木造建築は法定耐用年数である築20年を経過していなければ、中古住宅として売り出すこともできますが、築20年以上経過している場合は、古家として取り扱われることが多くなります。
しかし、古家付き土地にするのか中古住宅として売却するのかについては明確な境界がありません。
売りたい空き家のある場所や、周辺環境などによっても適した売却方法が異なります。
そのため、どのように売り出すかは売主の意向次第です。

現状のまま売却するメリット

売りたい空き家を、現状のまま売却するメリットは下記のとおりです。

• 解体費用が不要
• リノベーション希望の方に検討してもらえる
• 固定資産税を安く抑えられる

メリットとしてまず挙げられるのが、解体費用が不要な点です。
現状のままであれば、空き家を解体する必要がないので売却時のコストを軽減できます。
また、近年は中古住宅を購入し、自分好みにリノベーションする方が増えてきました。
更地にしてしまうと、リノベーションをしたいと考える買主の候補から外れますが、建物のある状態で売り出せば、リノベーションを予定している方にも検討してもらえます。
さらに、空き家が建っている現状で売却すると、固定資産税を安く抑えられるのもメリットです。
建物が建っている土地は「住宅用地の軽減措置特例」により、固定資産税が安くなっています。
敷地面積の200平米までの部分は6分の1、200平米を超える部分は3分の1にでき、金銭的な負担を軽減することが可能です。
更地にすると特例が適用されなくなり、固定資産税の金額も上がることになります。
一方で、現状のまま売却する場合は、売却価格が相場よりも安くなることに注意が必要です。
解体費用を買主に託すことになるので、その費用を見込んだ価格設定が求められます。

空き家を売りたい！更地にして売る場合

続いて、空き家を更地にして売りたい場合の売却方法やメリットをご紹介します。
更地とは、空き家を解体して土地の状態で売却することです。
建物はもちろんフェンスやブロック塀、庭木などをすべて撤去するので、土地を購入して注文住宅を建てたい方に訴求する売却方法となります。
空き家が古く倒壊の恐れがあるときや、あまりにも見た目が悪いときなどは、更地での売却を検討すると良いでしょう。

更地にして売却するメリット

売りたい空き家を、更地にして売却するメリットは下記のとおりです。

• 売却しやすい
• 土地の状態をチェックできる
• すぐに建設工事に入れる
• 契約不適合責任が発生しにくい

メリットとしてまず挙げられるのが、売却しやすいところです。
空き家を解体し更地にすると、買主のさまざまなニーズに対応できます。
そのため、マイホームだけでなく収益物件や駐車場にしたい方にも売却することが可能です。
また、更地にすれば土地の形状や大きさがわかりやすくなります。
完成後のイメージを膨らませやすいので、早期の売却が見込めるでしょう。
また、土地の状態をチェックできるのも空き家を更地にするメリットです。
更地は空き家が建っている状態に比べて、地中埋設物のチェックや地盤調査がしやすくなります。
古い土地の場合、新築工事を開始する前に地盤調査をおこなうのが一般的です。
地盤調査の結果、改良が必要なところは改良工事をおこないます。
古家付き土地の場合は地盤調査しにくいですが、更地ならスムーズに土地の状態を確認できるでしょう。
さらに、現状引き渡しの場合だと、新築工事に入る前に解体工事が必要になるため、土地を購入してもすぐに工事にとりかかることができません。
しかし、更地の場合だと、建物がないため買主がすぐに建設工事に入れるのも大きなメリットです。
売りたい空き家を更地で売却することは、買主にとってもメリットがあるといえます。
また、更地なら契約不適合責任が発生しにくくなります。
建物が存在しないため、引き渡し後に買主から契約不適合責任を問われる心配が少ないです。
しかし、土壌汚染や埋設物によっては瑕疵が認められる可能性があるほか、固定資産税が高くなるの点に注意が必要です。
先述でご紹介したとおり、建物が建っている土地は特例により固定資産税が安くなっています。
更地にすると特例がなくなり、固定資産税の金額も高くなります。

空き家を売りたい！かかる費用や税金とは

売りたい空き家をお持ちの場合、売却する際にかかる費用や税金はあらかじめ知っておきたいですよね。
最後に、空き家を売却する際はどのような費用がかかるのかを解説します。

相続登記費用

空き家を売却する際にかかる費用として、まず相続登記費用が挙げられます。
相続登記費用とは空き家の所有者を相続人に変更することです。
基本的には名義人しか不動産を売却できないため、売りたいと思ったら速やかに名義変更を済ませておきましょう。
相続登記に必要な費用は下記のとおりです。

• 司法書士への報酬：5～8万円
• 登録免許税：固定資産評価額の0.4％
• 書類の取得費：5,000円～2万円

譲渡所得税

譲渡所得税も、空き家を売却する際にかかる費用です。
売却によって利益が出たときに支払う費用で、利益に税率をかけて算出します。
税率は下記のとおり、空き家の所有期間によって異なるのが特徴です。

• 短期譲渡所得（5年以内）：39.63％
• 長期譲渡所得（5年以上）：20.315％

解体費用

先述でご紹介したとおり、空き家を更地にして売りたい場合は解体費用もかかります。
空き家の広さや建築材料などによって費用は異なりますが、一戸建ての場合1坪あたり3～4万円が相場です。
住宅密集地や重機が入りにくい場所などは、別途費用がかかる可能性があるでしょう。
場合によっては100万円以上になることもあるため、解体する場合はまとまった資金が必要となります。

まとめ

売りたい空き家をお持ちの方に向け、現状と更地の売却方法や費用について解説しました。
両社のメリットと注意点を理解したうえで、ご自身にあった売却方法を選択しましょう。
私たち「中野リーガルホーム」は、中野区を中心に23区で不動産売却のサポートをおこなっています。
仲介での売却はもちろん、お客さまに適した売却方法をご提案いたしますので、お気軽にお問い合わせください。