空き家は更地にすべき？そのまま売るべき？よくある悩みをまとめて解決

空き家を売りたい！現状のまま売る場合

現状のまま売却するメリット

売りたい空き家を、現状のまま売却するメリットは下記のとおりです。

1. 1. 解体費用がかからない
      建物を壊さずに売るので、解体にかかる数百万円規模の費用を支払う必要がありません。売主にとっては大きなコスト削減になります。
   2. リノベーション希望者に選ばれやすい
      最近は「古い家を買って、自分好みにリノベーションしたい」という人が増えています。建物が残っていると、そうした買主にとって魅力的な選択肢になります。
   3. 固定資産税を安く抑えられる
      建物がある土地には「住宅用地の軽減措置特例」という制度があり、税金が安くなります。
      
      • • 敷地200㎡まで → 固定資産税が 6分の1
        • 200㎡を超える部分 → 固定資産税が 3分の1

      つまり、更地にしてしまうとこの特例が使えなくなり、税金が高くなるのです。

注意点としては現状のまま売却する場合、売却価格が相場より安くなることがあります。建物が古いと、買主は「解体して更地にする」ことを前提に考えるため、解体費用分を差し引いた価格でしか購入してもらえないケースが多いのです。したがって、売主は「解体費用を買主が負担する」という前提を踏まえた価格設定を行う必要があります。

空き家を売りたい！更地にして売る場合

古くて倒壊の危険がある空き家や、見た目が悪く買い手がつきにくい空き家は、更地にして売却する方が有利になることがあります。

更地にして売却するメリット

売りたい空き家を、更地にして売却するメリットは下記のとおりです。

1. 売却しやすい
   更地にすると、買主が自由に使えるため、マイホームだけでなくアパートや駐車場など、さまざまな用途に対応できます。その分、買い手が見つかりやすくなります。
2. 土地の状態を確認できる
   建物があると地盤調査や埋設物の確認が難しいですが、更地ならスムーズにチェックできます。新築工事の前に地盤改良が必要かどうかも判断しやすくなります。
3. すぐに建設工事に入れる
   現状のまま売る場合は、買主が購入後に解体工事をしなければなりません。更地ならその手間がなく、すぐに新しい建物の工事を始められます。
4. 契約不適合責任が発生しにくい
   建物がないため、引き渡し後に「雨漏りがあった」「設備が壊れていた」といったトラブルが起こりにくくなります。

注意点として、更地にすると「固定資産税が高くなる」というデメリットがあります。建物がある土地には「住宅用地の軽減措置特例」があり、税金が安くなる制度が適用されますが、更地にするとこの特例がなくなり、税負担が増えます。

また、土壌汚染や埋設物が見つかった場合には、買主から「瑕疵（欠陥）」を指摘される可能性もあるため、土地の状態を事前に確認しておくことが大切です。

空き家を売りたい！かかる費用や税金とは

相続登記費用

空き家を相続した場合、まず「名義変更」が必要です。名義が自分になっていないと売却できないからです。
相続登記にかかる主な費用は次のとおりです。

• 司法書士への報酬：5～8万円
• 登録免許税：固定資産評価額の0.4％
• 書類の取得費：5,000円～2万円

譲渡所得税

空き家を売って利益が出た場合、その利益に税金がかかります。これを「譲渡所得税」といいます。
税率は所有期間によって変わります。

• 短期譲渡所得（5年以内に売った場合）：39.63％
• 長期譲渡所得（5年以上持っていた場合）：20.315％

解体費用

空き家を更地にして売る場合は、解体費用も必要です。建物の広さや構造によって金額は変わりますが、目安は次のとおりです。

• 一戸建ての場合：1坪あたり3～4万円
• 条件によっては追加費用：住宅が密集している場所や重機が入りにくい土地では、さらに費用がかかることがあります。

場合によっては100万円以上になることもあるため、解体を考えるときは資金計画をしっかり立てることが重要です。