路地状敷地の売却

路地状敷地の売却

実家の売却(共有不動産)

実家の建て替えができない?

売却予定である実家が、売れない可能性があることを聞かされたら・・・
不動産売却手続きの注意点などをご説明いたします。

<背景>
相談者(Aさん)の父親は5年前に死亡。昨年母親が亡くなり、長男であるAさんと妹さんは実家を売却することにしました。対象地は、路地状(旗竿)敷地。路地状部分は、隣地所有者(Bさん)との共有地。

1950年(昭和25年)に制定された建築基準法では、「国民の生活、健康及び財産の保護を図ることを目的とし、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準」が定められております。
相談地は、接道要件(建築基準法第43条1項「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」)は満たすものの、路地状部分(幅員4m)は共有地となり、所有地のみで接道要件を満たしていませんでした。
AさんとBさんは、宅地+路地状部分2mにてそれぞれ建築許可を取得しているはずですが、それを証する記録が建築主事で保管されておりませんでした。

建築が許可された敷地を「建築確認申請敷地」とすることはできないため、先にBさんに路地状部分を建築確認申請敷地とされてしまうと、対象地で建築確認申請が受理されず、建て替えができない可能性がありました。

宅地建物取引業者が行う「重要事項説明」において、建築確認が取得できる土地と言い切れる状態ではないため、購入希望者が物件の購入を見合わせる可能性がありました。
Aさんは、建物の老朽化が進んでいたため、売却には解体を要するとは理解しておりましたが、建て替えに支障がある可能性については、全く想定されておりませんでした。

<対処方法>
建築主事と協議したところ、私人間で締結した書面(覚書)を保管し、建築主事が建築確認申請時に閲覧する内部資料とできることをお聞きしました。
「相談地をAさんの宅地利用者のみが建築確認申請敷地とする」ことについて、Bさんと覚書を締結し、建築主事に提出することで、将来、覚書の事実を知らない第三者が相談地を建築確認申請敷地とした場合でも、建築が許可されることがなくなります。

相談者とともにBさん宅を訪問し、現状を容認する、路地状部分の約定を締結することに不利益がないことを理解頂き、覚書を締結し、建築主事へ提出しました。
これにより、Aさんの宅地購入者が建築確認申請をする前に、第三者が相談地を建築確認申請とすることができなくなり、Aさんの宅地の建て替えに支障はなくなりました。

<売却活動開始>
清澤司法書士事務所が売却依頼を受けた場合は、レインズへの登録、各種不動産サイト(スーモ、ホームズ)や仲介業者さまの自社HPなど、制限することなく売却情報を開示しております。

対象地の売却情報を確認した仲介業者さまが、購入希望者へ情報提供。仲介業者さまから、路地状部分の取り扱いについて質問を受けましたが、先に覚書も締結済みのため、建て替えに支障はないと想定していることを伝えることができ、協議がスムーズに進んでいきました。

最終的に契約条件として、「建築確認許可取得後の決済」という申し出を受けましたが、建築が許可されるであろうとAさんが理解され、決済に支障を及ぼすことにはならないと判断頂き、契約手続きを進めることができました。勿論、建築確認許可も取得することができ、引き渡しも無事に完了しております。

<後日談>
Aさんは清澤司法書士事務所で、不動産の売却手続きができることは知っていたものの、売却は付き合いのある不動産業者(C社)に依頼する予定であったことをお聞きしました。

C社に物件調査を依頼し、売却想定価格の報告を受けた際は「2.0mの通路が確保できているから売却に支障ないが、車両が敷地内に止められないため、相場よりも若干安くなる」のみ説明を受けたが、建て替えできない可能性があることや、それを回避する手段があることについて言及されなかったため、C社に任せるわけにはいかないと判断し、清澤司法書士事務所に売却手続きを依頼したとのことでした。
C社も建築許可が出ない可能性は理解していたように思いますが、建築主事に細かなヒヤリングをせず、それを回避する手段までは検証していないようでした。

清澤司法書士事務所の視点
3,500件以上の相続手続きの相談を受けた経験から、「不動産に同じものは一つとない」という視点にて不動産の物件調査を行っております。不動産のことでお悩みの方は、まずはご相談下さい。

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