親子間で任意売却はできる？│任意売却・住宅ローン滞納

住宅ローンの返済が難しくなると、まず自宅の売却を検討される方が多いのではないでしょうか。しかし、売却後の引っ越し費用の負担や、周囲に事情を知られてしまうことへの不安から、なかなか決断できないケースも少なくありません。

こうした悩みを抱える方が選択肢として検討するのが「親子間での任意売却」です。親や子どもが買主となることで、住み慣れた家に住み続けられる可能性が高まり、プライバシーも守りやすくなります。

この記事では、任意売却の基本的な仕組みを押さえたうえで、親子間で任意売却は本当にできるのか、そのメリットや注意点をわかりやすく解説します。

任意売却とは何か？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。

通常、住宅ローンを借りている不動産には金融機関の「抵当権」が設定されており、ローンを完済しなければ抵当権を外すことができないため、原則として自由に売却することはできません。しかし、返済が滞る、あるいは滞納が続くおそれがある状態になると、最終的には裁判所を通じて「競売」にかけられ、市場価格より大幅に安い価格で強制的に売却されてしまいます。

任意売却は、この競売を回避するための手段です。金融機関と交渉し、ローンの残債があっても抵当権の抹消に同意してもらうことで、市場価格に近い金額で売却することが可能になります。競売に比べて高値で売れる可能性が高く、売却後の残債も抑えられるため、債務者にとって有利な方法といえます。

ただし、任意売却を行うには金融機関の同意が不可欠であり、返済が困難な状況にあることが前提となります。また、売却後も住宅ローンの残債が残る場合には、引き続き返済義務が生じます。

任意売却を親子間で行うメリットとは

親子間で任意売却を行うこと自体は可能です。親が売主で子どもが買主になる場合でも、子どもが売主で親が買主になる場合でも、条件が整えば成立します。

親子間で任意売却を選ぶ大きな理由のひとつは、売却後も同じ家に住み続けられる可能性が高い点です。通常、第三者に任意売却をした場合、売却後は買主に引き渡すため、売主は退去しなければなりません。しかし、親子間であれば事情を理解してもらいやすく、賃料を支払う形で住み続けるといった選択ができるケースもあります。

また、プライバシーが守られやすい点も大きなメリットです。任意売却は住宅ローンの返済が困難な状況で行われるため、周囲に知られたくないと感じる方がほとんどでしょう。第三者への売却では、内覧対応や売却活動を通じて事情が伝わる可能性がありますが、親子間であればそのリスクは大きく軽減されます。

さらに、競売を避けて市場価格に近い金額で売却できることや、家族内で柔軟に条件を話し合える点も、親子間で任意売却を検討する理由として挙げられます。

親子間で任意売却を行う際の注意点

一方で、親子間の任意売却には注意すべき点もあります。

まず、金融機関から融資を受けにくいという問題があります。親子間の売買は「実質的な借金の付け替え」と判断されやすく、銀行や信用金庫が住宅ローンの審査に慎重になる傾向があるためです。特に子どもが買主となる場合、住宅ローンが組めない、あるいは希望額まで借りられないケースも少なくありません。

また、子どもがすでに住宅ローンを利用している場合や、将来マンション購入などでローンを利用する予定がある場合、今回の借入が負担となり、新たなローン審査に影響を及ぼす可能性があります。金融機関の審査に一度落ちると、その履歴が信用情報に残り、他の金融機関でも不利になることがあります。

さらに、贈与税のリスクにも注意が必要です。親が売主となり、相場よりも著しく低い価格で子どもに売却した場合、その差額が贈与とみなされることがあります。たとえば、市場価格が5,000万円の不動産を3,000万円で売却した場合、差額の2,000万円が贈与税の課税対象となる可能性があります。親の善意であっても、税務上は市場価格を基準に判断されるため注意が必要です。

このように、親子間の任意売却にはメリットだけでなく、融資、税金、将来のローン利用など、慎重に検討すべきポイントが数多くあります。

まとめ：親子間の任意売却はメリットと注意点を理解して検討を

親子間の任意売却には、住み慣れた家に住み続けられる可能性があることや、プライバシーが守られやすいといった、第三者への売却にはない大きなメリットがあります。住宅ローンの返済が難しくなった際、「家を手放したくない」「周囲に知られたくない」という理由から、この方法を検討する方も少なくありません。

一方で、融資が受けにくい点や、将来のローン審査への影響、贈与税が発生する可能性など、見落とせない注意点もあります。親子だからこそ柔軟に話し合える反面、金融機関や税務上のルールは厳格に適用されます。メリットとリスクの両面を理解したうえで、専門家に相談しながら進めることが重要です。

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