親族間売買・個人間売買を不動産会社が扱わない理由とは？

親族間・個人間の不動産売買はなぜ断られるのか

「子どもに自宅を買い取ってもらいたい」「兄弟姉妹間で不動産を売買したいのに不動産会社に断られた」。最近、こうしたご相談が増えています。

親族間・個人間の不動産売買は法律上まったく問題のない取引ですが、実務では一般の仲介会社が取り扱いを避けるケースが多くあります。なぜ断られるのか。そして、どうすれば安全に進められるのか。読者の疑問に沿って整理していきます。

目次

• 親族間売買はそもそもできるのか
• なぜ断る不動産会社があるのか
  • 価格設定が難しく、税務リスクが高い
  • 税理士や鑑定士との連携が必要になる
  • 税制特例が使えないケースがある
  • 住宅ローンの利用が難しい
• 「自分たちでできる」は本当？
• どうすれば進められるか？
• まとめ：「特殊な取引」であることを理解する

親族間売買はそもそもできるのか

まず前提として、親族間・個人間で不動産を売買すること自体に法的な制限はありません。売主と買主が合意すれば、通常の売買と同様に契約を締結し、所有権を移転することができます。

それにもかかわらず、実務上は「対応不可」と言われることが多く、その理由は取引の難しさにあります。

なぜ断る不動産会社があるのか

多くの方が最初にぶつかる疑問がここです。断られる背景には、いくつかの実務上のハードルがあります。

価格設定が難しく、税務リスクが高い

通常の不動産売買では、市場価格を基準に価格が決まります。しかし親族間では「できるだけ安く譲りたい」という事情が入りやすく、相場から大きく離れた価格設定になることがあります。

このとき問題となるのが「みなし贈与」です。著しく低い価格で売買した場合、その差額は贈与とみなされ、買主に贈与税が課される可能性があります。

たとえば、3,000万円相当の不動産を1,000万円で売却した場合、差額の2,000万円が課税対象と判断されるリスクがあります。

実務上は、路線価の80％程度が一つの目安とされることもありますが、これはあくまで参考基準であり、最終判断は税務署が個別に行います。

そのため、価格の妥当性を裏付けるためには、不動産鑑定士による鑑定評価など、専門的な根拠が重要になります。

税理士や鑑定士との連携が必要になる

親族間売買では、通常の取引以上に税務判断が重要になります。しかし、一般の仲介会社は資産税に精通した税理士や不動産鑑定士と連携していないことが多く、対応が難しいのが実情です。

特に、贈与税や譲渡所得税の扱いは個別性が高く、判断を誤ると取引後に大きな税負担が生じる可能性があります。

こうしたリスクを回避できないことが、仲介会社が取り扱いを避ける理由の一つです。

税制特例が使えないケースがある

さらに見落とされがちなのが、税制特例の制限です。
たとえば、居住用不動産の売却で利用できる「3,000万円特別控除」は、親子や夫婦など特別な関係にある場合には適用されません。また、住宅ローン控除も、生計を一にする親族からの購入では適用外となることがあります。

「通常の売却と同じように進めたら、想定外の税金が発生した」という事態を防ぐためにも、事前の確認が不可欠です。

住宅ローンの利用が難しい

「買主がローンを使えるのか」という点も大きな問題です。
親族間売買では、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。金融機関は、資金が本来の住宅取得以外の目的に流用されるリスクを警戒しているためです。都市銀行では、最初から受け付けないケースも珍しくありません。

また注意すべきなのは、一度審査に落ちると履歴が残り、再申込が不利になる可能性がある点です。安易な申込みは避け、事前に金融機関との調整を行うことが重要です。
さらに、ローン審査には売買契約書や重要事項説明書が必要ですが、これらは宅地建物取引士でなければ作成できません。個人同士で手続きを進めようとすると、必要書類が整わず、融資自体が受けられないという問題も生じます。

「自分たちでできる」は本当？

「家族間のことだから自分たちで進めたい」と考える方もいますが、実務上は慎重な判断が必要です。

契約書の不備によるトラブルだけでなく、みなし贈与の認定、融資審査の失敗、さらには将来の相続時における不公平感など、複数のリスクが重なります。

特に、相場より低い価格での取引は、他の相続人との紛争につながる可能性もあるため、事前の説明と合意形成が重要です。

どうすれば進められるか？

親族間・個人間売買を安全に進めるためには、「専門家の連携」が前提となります。
価格の妥当性については不動産鑑定士、税務面は資産税に強い税理士、契約や登記は司法書士、そして取引書類の整備は宅建業者と、それぞれの専門領域が関わります。

これらを個別に手配するのは現実的に負担が大きいため、ワンストップで対応できる窓口を選ぶことが、結果的にスムーズで安全な取引につながります。

まとめ：「特殊な取引」であることを理解する

親族間・個人間の不動産売買は、法律上は通常の売買と変わりません。しかし実務上は、税務・融資・契約のすべてにおいて専門的な判断が求められる「特殊な取引」です。

そのため、一般の仲介会社では対応が難しく、断られることも珍しくありません。逆に言えば、適切な専門家と進めれば、問題なく実現できる取引でもあります。

「断られてしまった」「どこに相談すればいいかわからない」という段階でも問題ありません。まずは状況を整理し、どのリスクに対応すべきかを明確にすることが、最初の一歩です。

（株）中野リーガルホームは、司法書士事務所が母体の不動産会社です。そのため、売買契約書・重要事項説明書の作成から所有権移転登記・抵当権設定登記まで、一つの窓口でワンストップに対応できます。初回無料の相談も可能ですので、お気軽にお問合せください。

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初回投稿日： 2020年8月27日
最終更新日：2026年3月25日