不動産売却時に火災保険を解約する方法とは？返戻金の計算方法も解説！

「火災保険って、いつ解約すればいいんだろう？」
売買契約が無事に成立したあと、引き渡しまでの間に浮上するのがこの疑問です。
この期間にも、火災や自然災害のリスクは残っています。

もし引き渡し前に火災が起きてしまったら──その補償は誰が受けるのか？
火災保険の解約タイミングは、不動産売却において見落とされがちな重要ポイントです。

このコラムでは、不動産を売却する際に知っておきたい「火災保険の解約タイミングと手続き」について、わかりやすく解説します。中野区を中心に東京23区において、お住まいを売却するときに参考にしてください。

不動産売却時に火災保険を解約する時期と必要な手続きとは

売買契約が成立すると、「もう契約は済んだし、火災保険は物件の引き渡しが行われる前に早めに解約してもいいのでは？」と考える方もいるかもしれません。

ですが、物件の引き渡しが完了するまでは、火災や自然災害のリスクは残っています。
もし引き渡し前に火災が発生してしまった場合、保険契約をすでに解約していたら補償は受けられません。
さらに、物件の引き渡しが済んでいない状態では、買主が売買契約を無効にする可能性もあり、売主側にとって大きな損失につながることもあります。

そのため、火災保険の解約は「引き渡しが完了し、名義変更が済んだあと」に行うのが原則です。
また、不動産の売却手続きが終わったからといって、火災保険が自動的に解約されるわけではありません。
契約者自身が保険会社や代理店に連絡し、解約の意思を伝えたうえで、所定の書類に署名・捺印をしてはじめて、正式な解約手続きが完了します。

火災保険の解約時に残存期間分の費用は返金されるの？

火災保険を長期一括契約で加入している場合、売却に伴って保険を解約すると、未使用分の保険料が返金されることがあります。
ただし、返金されるには以下の条件を満たしている必要があります：

• 長期一括契約であること（例：5年・10年契約）
• 契約期間が残っていること（未経過期間がある）

返戻金の計算は、以下の式で求められます：

返戻金 ＝ 長期一括保険料 × 未経過料率

長期一括保険料とは契約時に一括で支払った保険料の総額のことです。
未経過料率（まだ使っていない期間の割合）は保険会社ごとに異なるため、具体的な金額を知りたい場合は契約先に確認しましょう。

🔸参考例
【条件】
年間保険料：2万円
契約期間：10年
長期係数：8.2（10年一括契約の場合の割引率）
解約タイミング：契約から4年8か月目
未経過料率：54%（残り5年4か月分）

【計算方法】
① 長期一括保険料を計算
2万円 × 8.2 ＝ 16万4,000円

② ①をもとに返戻金を計算
16万4,000円 × 54% ＝ 8万8,560円

この場合、8万8,560円が返金される計算になります。
契約内容によって返金額は大きく変わるため、事前に確認しておくと安心です。

🧭2024年10月の制度改正との関係
2024年10月から、火災保険の保険料体系が改定され、水災補償の保険料が地域ごとのリスクに応じて細分化されました。
これにより、同じ市区町村内でも、川沿いや低地など水災リスクが高い地域では保険料が上がり、高台などリスクが低い地域では保険料が下がるケースもあります。
同じ市区町村内でも、場所によって保険料が変わるようになりました。

ただし、2024年以前に長期一括契約で保険料を支払っている場合は、契約期間中にこの改定の影響を受けることはありません。
保険料は契約時点の料率で固定されているため、改定後の料率が反映されるのは契約更新時です。

不動産売却前に火災保険で修繕できることもある

火災保険は「火事の時だけ」使えるものではありません。多くの人が加入している火災保険には、火災以外のトラブルにも対応できる特約（オプション）が付いていることがあります。

よくある特約の例

• 風災・雹災・雪災補償：台風や雪で屋根や外壁が壊れた
• 水災補償：大雨で床上浸水し、壁や床が傷んだ
• 破損・汚損補償：模様替え中に壁に穴を開けてしまった
• 落雷補償：落雷でエアコンや給湯器が故障した

これらの補償が付いていれば、災害などの火災以外の原因で建物が損傷したときにも、保険金を使って家の修理ができる可能性があります。

不動産を売却する前に、こうした損傷が見つかると、買主から「修繕してほしい」「その分値引きしてほしい」と交渉される可能性があります。その結果、売却価格が大きく下がってしまうことも。

希望の売却価格に近い値段で物件を処分するには、返戻金を受け取るよりも、火災保険を利用して不動産売却前に家の修繕を済ませたほうが賢明です。

まとめ

火災保険を途中解約して返戻金を受け取れる場合でも、その金額はわずかなことが多く、売却価格への影響に比べると限定的です。
それよりも、保険の補償を活用して損傷箇所を修繕しておけば、物件の印象が良くなり、希望に近い価格で売却できる可能性が高まります。

なお、火災保険を解約する際は、必ず物件の引き渡しと名義変更が完了したあとに、契約者本人が保険会社または代理店へ連絡し、正式な解約手続きを行ってください。

中野区を中心に東京23区において不動産売却をご検討中の方は、私たち「中野リーガルホーム」が親身に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。

初回投稿日： 2023年8月24日
最終更新日：2025年11月11日