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実家が空き家になると、家は急速に傷み、修繕費がかさみ、固定資産税の負担も続きます。
さらに老朽化が進むと「特定空き家」に指定され、税負担が増えるだけでなく、行政から指導を受けることもあります。
こうした状態に陥った不動産は、売ることも貸すことも難しくなり、いわゆる“負動産”になってしまいます。そして“時間が経つほど解決の選択肢が減っていく”という特徴があります。
ここでは、空き家化によって起こる現実的な問題から、兄弟間トラブルの背景、そして具体的な備えの方法までを、順を追ってわかりやすく解説します。
目次
まず気になるのは、「実家が空き家になったらどうなるのか」という点です。
人が住まなくなった家は、想像以上のスピードで劣化が進みます。換気や清掃が行われないことで湿気がこもり、カビやシロアリが発生しやすくなります。小さな不具合も放置されることで、やがて雨漏りや建物の傾きといった大きな問題へと発展していきます。
さらに見逃せないのが、行政上の扱いです。管理状態が悪いと判断されれば「管理不全空き家」、倒壊などの危険があると認定されれば「特定空き家」に指定される可能性があります。こうなると、住宅用地としての固定資産税の軽減措置が外れ、税額が最大で約6倍になるケースもあります。
そしてもう一つ、見落とされがちですが深刻なのが、空き家をきっかけとした家族間の対立です。「売却したい人」と「残したい人」、「管理を担う人」と「関わりたくない人」。それぞれの立場や事情の違いが表面化し、話し合いがまとまらないまま時間だけが過ぎてしまうケースが少なくありません。
では、なぜ実家をめぐる問題は複雑化しやすいのでしょうか。大きな要因のひとつが「共有名義」です。
相続の場面では、兄弟姉妹で不動産を共有する形になることがよくあります。一見公平に見えるこの方法ですが、実は将来的に“動かせない不動産”を生みやすい構造を持っています。というのも、不動産を売却する、貸し出す、大規模な修繕を行うといった重要な行為には、共有者全員の同意が必要になるからです。たった一人でも反対すれば、話は前に進みません。
さらに問題を深刻にするのが、次の相続です。共有者が亡くなると、その持分はさらに相続人へ引き継がれ、関係者は雪だるま式に増えていきます。やがて「面識のない親族が共有者になっている」という状況に陥り、合意形成そのものが難しくなることもあります。
こうして、誰も住まず、誰も意思決定できないまま放置される“負動産”が生まれてしまうのです。
こうした行き詰まりを防ぐ方法として、近年注目されているのが「家族信託」です。
家族信託では、あらかじめ「管理や運用を任せる人（受託者）」を決め、その人に不動産の管理・処分の権限を集約します。利益を受ける権利（受益権）は家族で共有しつつ、意思決定は一人にまとめる設計ができるため、「意見がまとまらず動かせない」という事態を防ぎやすくなります。
さらに重要なのは、親の判断能力が低下した後でも対応できる点です。たとえば「施設に入所したら売却する」「売却代金は介護費用に充てる」といったルールを、元気なうちに契約で定めておけば、受託者がその内容に従って手続きを進めることができます。
ただし、家族信託には明確な前提があります。契約は本人に判断能力があるうちにしか結べません。認知症が進行してからでは利用できないため、「まだ大丈夫」という先延ばしが最大のリスクになります。
また、家族信託はあくまで財産管理の仕組みであり、介護施設の入所契約などの身上監護はカバーしません。節税効果も基本的にはないため、必要に応じて任意後見制度など他の制度と組み合わせて検討することが重要です。費用や手続きの手間もかかるため、専門家と設計することが前提となります。
一方で、「認知症になった後の備え」として代表的なのが成年後見制度です。
ただし、この制度にはこれまで「柔軟に使いにくい」という課題がありました。いったん開始すると原則として本人が亡くなるまで続き、専門職後見人が選ばれた場合には月額の報酬が継続的に発生します。また、不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になるなど、資産活用の自由度は高くありません。
こうした背景を受け、2026年1月27日には制度見直しに向けた改正要綱案が示されました。終身制の見直しや、支援内容を必要な範囲に限定する仕組みへの転換など、より柔軟な運用を目指す方向性が打ち出されています。
ただし、今後の法改正の内容は確定しておらず、実際の運用も含めて引き続き注視が必要です。いずれにしても、成年後見制度は「本人保護」が目的であり、積極的な資産運用や相続対策に自由に使える制度ではない点は変わらない見込みです。
家族信託と成年後見制度は、どちらか一方を選ぶものではなく、目的に応じて組み合わせて考えるべき仕組みです。
実家の空き家化も、兄弟間のトラブルも、「問題が起きてから」では解決が難しくなります。
特に家族信託や任意後見制度のように、本人の判断能力が前提となる対策は、準備できるタイミングが限られています。「まだ早い」と感じる時期こそが、実は最も自由に選択できる時期です。
実家をどうするかの答えは、ご家庭ごとに異なります。だからこそ、早い段階で全体像を整理し、将来の選択肢を残しておくことが重要です。
司法書士事務所を母体とする（株）中野リーガルホームでは、家族信託の設計から不動産の手続きまで一貫したサポートが可能です。「何から相談すればよいかわからない」という段階でも問題ありません。まずは現状を整理するところから始めてみてください。
