【売却事例】相続した実家が“旗竿地（路地状敷地）”！何が問題？

実家の建て替えができない？

相続した実家を売ろうと思ったら、まさか“建て替えできない土地かもしれない”と言われた──
Aさん（相談者）が直面したのは、多くの人が気づきにくい“旗竿地（路地状敷地）ならではの落とし穴”でした。

一見ふつうの土地でも、共有部分の扱いや接道の条件によっては、買主が建て替えできず、売却が進まないケースがあります。
今回は、Aさんの実家がどのようにして無事に売却できたのかを、わかりやすくご紹介します。

目次

• 相談の背景
• 中野リーガルホームの対処方法
• 売却活動はスムーズに進行
• Aさんが中野リーガルホームを選んだ理由
• まとめ：中野リーガルホームの視点

相談の背景

Aさんは、父親の死後に母親が暮らしていた実家を相続しました。母親が亡くなったことをきっかけに、Aさんと妹さんは実家の売却を決意します。ところが、土地は「旗竿地」。細い通路の奥に家がある形で、その通路部分は隣地Bさんとの共有地でした。

【相続手続き相談室】用語集「旗竿地」とは

【相続手続き相談室】用語集「共有地」とは

1950年（昭和25年）に制定された建築基準法では、「国民の生活、健康及び財産の保護を図ることを目的とし、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準」が定められております。

相談地は、接道要件（建築基準法第43条1項「建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない」）は満たすものの、路地状部分（幅員4m）は共有地となり、所有地のみで接道要件を満たしていませんでした。

ＡさんとＢさんは、宅地＋路地状部分2mにてそれぞれ建築許可を取得しているはずですが、それを証する記録が建築主事で保管されておりませんでした。過去に建築許可を取った記録が役所に残っておらず、Aさんの土地が本当に建築可能なのか証明できない状態だったのです。

【相続手続き相談室】用語集「接道要件」とは

建築が許可された敷地を「建築確認申請敷地」とすることはできないため、先にＢさんに路地状部分を建築確認申請敷地とされてしまうと、対象地で建築確認申請が受理されず、建て替えができない可能性がありました。先に隣家Bさんが建築申請に通路を使ってしまうと、Aさん側は建築申請ができなくなり、買主が家を建てられない＝売れない土地になってしまう恐れということです。

宅地建物取引業者が行う「重要事項説明」において、建築確認が取得できる土地と言い切れる状態ではないため、購入希望者が物件の購入を見合わせる可能性がありました。

Ａさんは、建物の老朽化が進んでいたため、売却には解体を要するとは理解しておりましたが、建て替えに支障がある可能性については、全く想定されておりませんでした。

中野リーガルホームの対処方法

建築主事（建築許可を判断する役所の担当者）と協議したところ、私人間で締結した書面（覚書）を保管し、建築主事が建築確認申請時に閲覧する内部資料とできることをお聞きしました。

「相談地をＡさんの宅地利用者のみが建築確認申請敷地とする」ことについて、Ｂさんと覚書を締結し、建築主事に提出することで、将来、覚書の事実を知らない第三者が相談地を建築確認申請敷地とした場合でも、建築が許可されることがなくなります。

相談者とともにＢさん宅を訪問し、現状を容認する、路地状部分の約定を締結することに不利益がないことを理解頂き、覚書を締結し、建築主事へ提出しました。

これにより、Ａさんの宅地購入者が建築確認申請をする前に、第三者が相談地を建築確認申請とすることができなくなり、Ａさんの宅地の建て替えに支障はなくなりました。

つまり「通路部分はAさん側が建築申請に使う」という覚書を隣家Bさんと締結し、役所に提出する。
これにより、

• Aさんの土地は建て替え可能
• 将来、第三者が誤って申請しても拒否できる
• 買主も安心して購入できる

という状態を作ることができました。

売却活動はスムーズに進行

中野リーガルホームが売却依頼を受けた場合は、レインズへの登録、各種不動産サイト（スーモ、ホームズ）や仲介業者さまの自社ＨＰなど、制限することなく売却情報を開示しております。

対象地の売却情報を確認した仲介業者さまが、購入希望者へ情報提供。仲介業者さまから、路地状部分の取り扱いについて質問を受けましたが、先に覚書も締結済みのため、建て替えに支障はないと想定していることを伝えることができ、協議がスムーズに進んでいきました。

最終的に契約条件として、「建築確認許可取得後の決済」という申し出を受けましたが、建築が許可されるであろうとＡさんが理解され、決済に支障を及ぼすことにはならないと判断頂き、契約手続きを進めることができました。勿論、建築確認許可も取得することができ、引き渡しも無事に完了しております。

Aさんが中野リーガルホームを選んだ理由

Ａさんは中野リーガルホームで、不動産の売却手続きができることは知っていたものの、売却は付き合いのある不動産業者（Ｃ社）に依頼する予定であったことをお聞きしました。

Ｃ社に物件調査を依頼し、売却想定価格の報告を受けた際は「2.0mの通路が確保できているから売却に支障ないが、車両が敷地内に止められないため、相場よりも若干安くなる」のみ説明を受けたが、建て替えできない可能性があることや、それを回避する手段があることについて言及されなかったため、Ｃ社に任せるわけにはいかないと判断し、中野リーガルホームに売却手続きを依頼したとのことでした。

Ｃ社も建築許可が出ない可能性は理解していたように思いますが、建築主事に細かなヒヤリングをせず、それを回避する手段までは検証していないようでした。

まとめ：中野リーガルホームの視点

3,500件以上の相続手続きの相談を受けた経験から、「不動産に同じものは一つとない」という視点にて不動産の物件調査を行っております。

旗竿地・共有地・接道問題など、一般の不動産会社では見落とされがちなポイントも、司法書士事務所が母体の中野リーガルホームなら法律の知識も活かして丁寧に確認します。相続した実家・空き家の売却で不安がある方は、まずはお気軽にご相談ください。無料の相談や査定も対応しております。
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初回投稿日： 2020年8月12日
最終更新日：2025年12月19日