親が住んでいた旧耐震基準の団地の売却事例│相続不動産の売却

相続した築古物件が重荷になっていませんか?

遠方の実家を相続したものの、すでに自宅を購入しているため空き家になってしまうケースは少なくありません。実際には次のような悩みを抱える方が多く見られます。

• 空き家のままでは固定資産税や管理費が毎年かかり続ける
• 部屋の設備が古く、リフォーム費用を負担できない
• 団地特有の旧耐震基準で建てられており、耐震性に不安がある
• 所有者が高齢で、売却や登記の手続きが複雑に感じる
• 遠方に住んでいるため、現地での管理や売却活動に手間がかかる
• 相続税の評価額が高く、納税資金をどう準備するか悩んでいる

特に昭和56年5月31日以前に建築確認申請が許可された「旧耐震基準」の団地は、売却や処分に悩む方が増えています。今回は、旧耐震基準の団地を相続したAさんの事例をもとに、売却の流れとポイントをご紹介いたします。

目次

• 相談内容：旧耐震基準の団地は売却・処分
• リフォーム・リノベーションより現状売却が有効なケースもある
• 契約不適合責任を免責にすることでリスクを回避できる
• 果たして売却の結果は？
• まとめ：お客様の視点、プロの視点から納得のいく結果を出します

相談内容：旧耐震基準の団地は売却・処分

Aさんが相続したのは、昭和40年代後期に建てられた団地の一室でした。亡くなったお父さんが購入し、長年住んでいた部屋です。

間取りも設備も、時代を感じさせるものばかり。「このままで誰が買ってくれるんだろう?」Aさんは不安でいっぱいでした。

そもそも昭和の時代、団地は「憧れの近代住宅」でした。でも今は違います。所有者の高齢化、旧耐震基準の不安、資産価値の低下、相続や登記の複雑さ。さまざまな問題を抱えているのが現実です。

【相続手続き相談室】用語集「旧耐震マンション」とは

初回相談にいらしたAさんが、真っ先に質問したのはこんなことでした。

1. リフォームしないで、このまま売れますか?
2. 最低限だけ直して売った方がいいですか?
3. 思い切ってフルリノベーションした方が高く売れますか?

リフォーム・リノベーションより現状売却が有効なケースもある

Aさんの希望は、「費用をかけず、なるべく早く売りたい」というものでした。そこで、それぞれの方法について想定売却額や費用を比較しながら説明しました。

1. 現状のままで売却する

一般の人に売るのは難しいかもしれません。でも、DIYが好きな人や、不動産業者が買い取ってくれることがあります。何より、後で「設備が壊れていた」などと言われるリスク(契約不適合責任)を免責にできるのが大きなメリットです。

2. 最低限のリフォームをする

壁紙を張り替えたり、バランス釜を交換したり。ある程度の費用はかかりますし、工事の期間も必要です。売れるまでの時間も延びる可能性があります。

3. フルリノベーションする

大金をかけて全面改装。高く売れる可能性はありますが、近くの似たような物件が何カ月も売れ残っている事例もあって、リスクが高いと判断されました。

そのうえで「リフォームは、費用の目安だけ示せば十分です。見積もりや、もしリフォームしたらこうなる、という写真を購入希望者に見せられるようにしておけば問題ありません」とアドバイスしました。

つまり、「自分で好きなようにリフォームしたい」という買い手や、「仕入れて自分たちでリフォームして売る」という不動産業者を想定した売り方です。

契約不適合責任を免責にすることでリスクを回避できる

当社からのもう一つの提案は、「契約不適合責任*」のことです。
*旧瑕疵担保責任。2020年4月施行の民法改正で「契約不適合責任」という名称に変更

これは何かというと、売った後に「給湯器が壊れていた」「水漏れしていた」などと言われて責任を負わされるリスクをなくす、ということです。

一般の人に売る場合、普通は3カ月間は売主が責任を負わなければなりません。でも、不動産業者に買い取ってもらう場合は、この責任を免除してもらうことができるのです。

Aさんは設備の不具合を把握していなかったため、契約不適合責任を免責とする条件で販売価格を算定しました。これにより、後日のトラブルを避けつつ、現状のまま売却する方針を決めました。

果たして売却の結果は？

複数の不動産買取業者に打診したところ、自社に建築部門を持っていて工事費用を抑えられる業者が、良い条件を提示してくれました。しかも、過去に同じ団地の別の部屋をリフォームした実績もある業者でした。Aさんは納得して、その業者に売却することを決めました。

お客様の視点、プロの視点から納得のいく結果を出します

実は、Aさんは最初、現状のままで売ることなんて考えていませんでした。

なぜなら、知人から言われていたからです。
「バランス釜のお風呂は取り替えないと誰も買わない」
「空き家のままだと、不動産業者に安く買いたたかれるだけ」
と、知人から言われたからでした。

Aさんの意向は承っていましたが、当社としては調査や提案を丁寧に迅速におこなった結果、納得のいく結果をお出しすることができました。

旧耐震基準の団地、誰も住まない実家、古い設備の部屋。
「売れるわけがない」「リフォームしないとダメだ」「結局、損するしかないんだ」
そう思い込んでいませんか?

でも、Aさんの事例が示すように、道はあります。専門家と一緒に考えれば、あなたにとって最善の方法が見つかるかもしれません。

中野リーガルホームは3,500件以上の相続相談を受けてきた経験から、多くの不動産会社や建築業者とのネットワークを活かし、適切な業者選定と資料準備を行っています。旧耐震基準の団地や空き家の売却でお悩みの方も、まずはお気軽にご相談ください。一緒に考え、解決に導いていきます。

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初回投稿日： 2020年7月3日
最終更新日：2025年12月12日