旧耐震基準の実家の団地の売却

遠方の実家を相続しても、すでに自宅を購入している場合、空き家になってしまう実家に関してどうすればよいかの相談が増えています。
今回は旧耐震基準（昭和56年5月31日までに建築確認申請が許可）である実家の団地を相続した方の売却手続きをご説明いたします。

売却の方法に関する質問とご提案
契約不適合責任（瑕疵担保責任）の問題
結果
中野リーガルホームの視点

売却の方法に関する質問とご提案

相談者Aさんが相続した不動産は亡き親が住んでいた団地です。
昭和40年代後期に建築された団地で建築当初から亡父が購入し長年住んでいました。部屋の中も昔ながらの間取りであったためリフォームをしなければ購入者が現れないと思われる部屋でした。

初回の相談でＡさんから以下の方法で売却するのはどうかと質問がありました。

リフォームせず、現状のままで売却
最低限のリフォーム（クロスの張替え、風呂のバランス釜交換等）をＡさんが事前にした上で販売
部屋をフルリノベーションした上での販売

そこで、それぞれの売却想定額、クリーニング・リフォーム・リノベーション費用などを表にして説明しました。

Aさんに意向を確認すると、手持ちのお金もあまりないため、なるべく早く・費用をかけることなく売却したい、手間もかけたくない、という希望でした。

１.リフォームせず、現状のままで売却

この方法では今回の物件に関して一般の方が居住用物件として買ってくれるとは到底思えませんでした。
ある程度、見栄えは良くしないと購入して住もうと思う人はいないためです。
なお、場合によっては購入者自身がDIYをするという前提で売却をする場合もありますが今回はその方法は見送りました。

（先に結論をお伝えすると、今回はこの方法で売却することになりました。）

２.最低限のリフォーム、または３.部屋をフルリノベーションの方法で売却

上記１.が現実的ではなかったためまずは２．または３.の方法を説明し、想定する期間、おおよその費用、どこを直したらより良いのかなどの提案をしました。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）

Aさんは「リノベーション費用をかけて販売するのであれば、ある程度の売却代金（＝かかったリノベーション費用は上乗せできるぐらい）で売却したい」というを言われましたが、同じ団地内で販売している部屋を事前に確認しており、販売会社にも調査したところ、リノベーション物件が半年以上売れていないことが分かっておりました。
また、手間をかけたくない・早く売却したい、という希望もあったため、上記２.または３.の方法はAさんの希望に沿いませんでした。
（近隣に競合となり得る物件が複数ある場合、いつ買主が現れかつ複数の物件から自分の物件を選んでくれるのかなどの不確定要素があります。）

ところでＡさんとの打ち合わせの中で、現状のままでの売却は考えないんですか？とご質問したところ
「バランス釜のお風呂は取り替えないと誰も買わない」
「空き家のままでは、売れても不動産業者に安く買いたたかれるだけ」と、知人から言われていたとのことでした。

リフォーム前提の物件を購入する買主として考えられるのは、自身でDIYしたりリフォーム会社とやり取りをして自分の好きなリフォームをしたい方であったり、不動産業者などが仕入れ物件として買い取る場合が想定されるため、以下のような提案もしました。

リフォームは費用の目安だけ示せばよく、見積もりや施工後の写真を購入希望者に見せられるようにすれば良い
一般の方が購入する場合、給排水設備などに関して契約不適合責任（旧瑕疵担保責任。2020年4月施行の民法改正で「契約不適合責任」という名称になりました）を一般的に3ヶ月は負う必要があるが、不動産業者が買い取る場合はこの契約不適合責任を免責にできるため、後日のリスクはない。

Aさんとしては、親が住んでいた物件であり、ご自身は設備や部屋の不具合などは把握できていなかったため、契約不適合責任を免責することを条件に販売価格を算定し、その金額に納得ができれば、「上記１．リフォームせず、現状のままで売却するの方法」で販売活動を行うということを決めました。

結果

複数の不動産買取業者へ価格の打診を行った結果、十分納得のいく価格で購入したいという業者が現れ、Aさんと相談の上、この不動産業者へ売却手続きを進めることとしました。
購入した不動産買取業者は、自社内で建築部門があり、工事費用が圧縮できたことにより、良い条件で購入することができ、以前同じ団地の違う部屋もリフォームした実績があるということでした。