代償分割|相続不動産を売却する場合の代償分割について

代償分割|相続不動産を売却する場合の代償分割について

相続した不動産を売却して分割する時に、「代償分割」を選択した方が良いケースとは?
代償分割のメリット、手続きの流れや注意点などについてご説明します。

目次

代償分割とは

代償分割とは、特定の相続人が不動産のような分割しにくい遺産を相続し、他の相続人に相当の代償財産を交付する方法のことです。
例えば、死亡した人の長男などが実家を継いで居住するケースで、実家以外の残りの相続財産が少ないなど他の相続人とのバランスが取れないような場合があります。
そのような時に、他の相続人に対し代償金を支払うことで相続が不公平とならないようにするのが代償分割です。

代償分割

相続不動産を売却して代償分割をする場合

「代償分割」と「換価分割」どちらが良いかというのはケースバイケースですが、このページでは「代償分割」について紹介します。

相続すべき不動産に誰も住む予定がなかったり、相続税の支払いが困難な場合など、売却して相続人同士で分割することがあります。「換価分割」は相続人全員が不動産の名義人となり売却金を分ける方法であるのに対し、「代償分割」は特定の相続人が不動産を取得して売却し、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。

一見すると「換価分割」の方が簡単で公平な分割が出来そうですが、条件次第では公平な分割とならないケースがあります。
なぜなら、不動産の相続や売却には税額を軽減できる様々な特例があるのですが、これらの特例を受けるためには適用条件があり、全ての相続人がその要件を満たすとは限らないからです。

例えば、「小規模宅地等の特例」は相続する土地の相続税評価額を最大80%または50%減額できる制度です。適用要件は状況により異なりますが、被相続人が住居として使用していた場合、被相続人の配偶者や同居していた親族は適用を受けることが出来ます。
換価分割では、こういった特例を受けられる相続人と受けられない相続人で税額に大きく差がついてしまうことがあり得ます。
また、売却後の譲渡所得税では「居住用財産の3000万円控除」「相続空家の3000万円控除」などの特例が適用されるかどうかで節税することが可能なのです。

※「換価分割」となるのか「代償分割」となるのかは、判断が難しいことが多いです。必ず専門家に意見を聞きながら進めることをお勧めします。

換価分割と代償分割の具体例

具体的な例として、兄弟2人で実家を相続することになり、そのうち長男は親と同居していたというケースでご説明します。

  • 長男:今回死亡した母親と実家で同居していた
  • 次男:実家を出て暮らしている
  • 実家の不動産評価額:8,000万円
    他に相続財産も無い為、実家を売却し分割して相続をすることでお互いが同意している

換価分割の場合

各自の取得分を1/2ずつとした場合、そのまま計算すれば相続税も当然同額になります。
しかし、このケースでは長男が「小規模宅地等の特例」を適用できます。この場合、特例の利用で土地の評価額の80%を減額することが出来ます。長男の持分となる4000万に対してのみ適用されますので、それぞれの相続税額を計算すると、

  • 長男の課税価格 =[相続財産の取得額]-[特例控除額(取得額×80%)]
    800万円 =4000万円-3200万円(遺産取得割合:1/6)
  • 次男の課税価格 =[相続財産の取得額]
    4000万円 (遺産取得割合:5/6)

それぞれの課税価格の合計、遺産総額は4800万円となります。この金額を基に相続税額を計算します。

  • 課税遺産総額 =[総遺産額]-[基礎控除額(3000万円+(600万円×相続人数)]
    600万円 =4800万円-4200万円
  • 課税遺産総額に対し課せられる相続税(税率10%)を各自の遺産取得割合(長男:次男=1:5)で按分すると、
    長男の相続税額 =10万円
    次男の相続税 =50万円

    となります。
換価分割の場合

この分割方法では、相続税の負担に差が生じてしまいます。

代償分割の場合

長男が不動産を取得し、次男に代償金4000万円を支払うこととして代償分割を行った場合で改めて計算してみます。

  • 長男の課税価格 =[相続財産の取得額]-[特例控除額(取得額×80%)]-[次男への代償金]
    0円=8000万円-6400万円-4000万円(マイナスとなる場合は0円とする)
  • 次男の課税価格 =[相続財産の取得額]
    4000万円

それぞれの課税価格の合計、遺産総額は4000万円となります。

  • 課税遺産総額 =[総遺産額]-[基礎控除額(3000万円+(600万円×相続人数)]
    0円 =4000万円-4200万円(マイナスとなる場合は0円とする)

課税遺産総額は0円となりましたので、相続税はかかりません

代償分割の場合

このように、代償分割を利用することで大きく節税でき、税負担を平等あるいは差額を少なくすることができるケースがあるのです。

代償分割を行った場合の税金の違い

前章の例で示した通り、不動産を取得した側にも代償金を受け取った側にも相続税は課せられます。しかし、相続した不動産を売却した場合、税金面で差が出てくる場合があります。
不動産を売却して利益が出た場合、つまり売却価格が取得費を上回った場合には「譲渡所得税」が課せられることになります。譲渡所得税は売却の翌年に確定申告をして納税をします。
換価分割を行った場合では、相続人各自に譲渡所得税が課せられますが、代償分割の場合では不動産の名義人となり売却した相続人にのみ譲渡所得税が課せられる事になります。

また、譲渡所得税が発生した場合は社会保険料にも影響が出る場合があります。特に配偶者の扶養家族となっている人は、一時的に扶養から外れてしまうこともありますので注意が必要です。

しかし、譲渡所得税についても「空き家の3000万円特別控除」や「取得費加算の特例」などの適用で節税できる場合がありますので、利用が可能かどうか事前に調べておきましょう。

相続不動産を売却して代償分割をする場合の注意点

以上のように、相続不動産を売却して分割する際に「代償分割」を選択する方がよいケースがあるのですが、実際に代償分割を行うに当たってはいくつか注意が必要な点があります。

事前の調査と十分な検討が必要

まずは換価分割と代償分割、どちらを選択するべきか十分検討しておく必要があります。
そのためには、不動産の価格に始まり、税額はいくらになるのか、どのような特例を誰が利用できるのかなど様々な調査が必要になります。

例えば「小規模宅地等の特例」の利用には、土地の面積に決まりがあったり建物は対象にならないなど適用要件が複雑です。
また、対象となる土地を相続税の支払い期限より前に売却することもできませんので、代償金の支払いが売却後となる場合がある事、相続税は手持ちの現金で対応しなければならない、などの点にも注意が必要です。
そして実際には預貯金などの他の相続財産があることが多いので、それらの分割も含め様々な角度から調査・検討しシミュレーションを行う事をお勧めします。

代償金の決定

代償金を決定するためには不動産の評価方法を決める必要がありますが、実は不動産の評価方法はいくつもあり、代償分割の場合はどの評価方法を選択するかというのが問題となってきます。
例えば、相続税の評価額や固定資産評価額で代償金額を算出すると実勢価格よりも2〜3割ほど低い価格となる場合があるため、代償金を受け取る側には納得がいかないかもしれません。
実勢価格で評価するとしても、実際にその価格で売却が出来るのかわからない事が問題となります。さらに売却が前提であれば、不動産を取得した相続人が支払うことになる売却手数料や譲渡所得税などの諸経費をどう計算に入れるかなど、細かい点まで話し合っておかなければ後々の揉め事となる可能性もあるでしょう。

遺産分割協議書への記載

代償分割をする際には、遺産分割協議書の作成が必須となります。遺産分割協議書に代償分割をした旨を記載しておかないと、代償金を「贈与」とみなされ贈与税が課せられてしまうことになります。
代償金の金額や支払期限なども合わせて記載しますので、相続人同士でしっかりと話し合いがなされた上で不備の無いよう作成しましょう。

以上のように、相続した不動産を売却して代償分割を行うには、まずどういった特例を誰が適用できるのか、代償金をいくらにすべきかなど多くの検討事項があります。
さらに遺産分割協議書の作成や不動産登記の手続き、相続税の申告までを期限内に終える必要がありますので、なるべく急いで取り掛かった方が良いでしょう。
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