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例えば、兄弟姉妹で相続した土地を「自分の持ち分だけ売りたい」と考えたとき、どうすればスムーズに分けられるでしょうか。特に共有名義のままだと、売却や再活用に同意を得るのが難しくなるケースもあります。そんなときに相続した不動産の分け方として有効なのが「土地分筆登記」という方法です。
分筆はどのような場合に行われるのか、またその手順や注意点などについてご説明します。
目次
「土地分筆登記」とは一つの土地を数筆（複数の土地）に分けることです。
他にも一つの土地に複数の建物を建てる方法として「分割」がありますが、こちらは実際の登記をせず単に地図上で線引きをするだけで、所有権者は変更されません。
「分筆」の場合は分けた土地に異なる地番を付けて登記手続きを行いますので、所有権もそれぞれの相続人名義にするなど、明確にすることができます。これによって、相続した土地の半分のみを売却する、相続人それぞれが違う用途で土地を利用するなど、自由な使い方ができます。
一つの土地を複数の相続人で分ける方法としては、共有名義にするのが手っ取り早く簡単な方法ではあります。しかし、共有名義の場合は共有者全員の同意がなければ売却も事業などへの土地活用もできません。
ですので、相続人である兄弟姉妹が「家を建てて住みたい」「賃貸利用したい」「土地を売りたい」など違う目的があり、意見が異なる場合、共有名義のままだと調整が難しくなります。分筆をしてそれぞれが所有権を持つことで各人が自由に活用できます。
例えば、一人の相続人だけで土地のみを相続をしたものの相続税が払えない、というケースがあります。
こう言った場合にも分筆して自分の土地の持分を売却し、その売却益で納税資金を用意できます。
農地だった土地を部分的に宅地として転用し、家を建てたい場合は、地目を変更するために分筆が必要となります。また、将来的に売る可能性があるため、用途の自由度を上げたいときに有効です。
共有名義が長く続くと、次世代への相続でも名義人が増えて、買手がつきにくくなるなどの問題が生じがちです。
また、共有名義人の誰かが認知症などになった場合も意思確認をとれなくなり同様の問題が起こります。そのような状況になる前に分筆をして単独の名義にしておくと、後々の相続で子供への負担を減らすことができます。
分筆の際には、原則として共有者全員から申請しなくてはなりませんので、互いの意思疎通が取れるうちに話を進めておくべきでしょう。
相続した土地を、自分の持分（例えば「半分」）だけ売却する方法を比較表にして紹介します。
| 方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 1. 土地分筆登記＋部分売却 | ・自分の名義が明確になり、買い手が見つかりやすい ・住宅や賃貸など、自由に活用できる | ・分筆や測量に費用がかかる ・境界確定に時間がかかることもある |
| 2. 共有持分のまま持分権だけを売る（共有持分売却） | ・登記を分けずに売却できる ・分筆が難しい土地でも対応可能 | ・持分だけの売却は価格が下がりやすい ・買主との間で共有トラブルが残る可能性がある |
| 3. 兄弟姉妹間で持分を売買（相続人同士の売買） | ・資金調整や税務処理が比較的簡単 ・分筆せず名義変更だけで済む場合もある | ・買い手が相続人に限られる ・価格交渉が必要になることが多い |
| 4. 全体を第三者に売却し、代金を相続分で分ける | ・まとまった現金をすぐに得られる ・分筆や測量の手間が不要 | ・土地全体の価格で売る必要がある ・相続人全員の合意がなければ進められない |
以下が土地分筆登記の一般的な手順となります。
このように、実際に分筆を行うためには多くの手続きが必要になります。
したがって相応に時間もかかりますので、売却したお金を相続税の支払いなどに充てる予定の場合などは注意が必要です。売却活動にかかる期間も含めて、早めに準備を始めるようにしましょう。
ただ、新しい分譲地などですでに隣地との境界確定がある場合であれば、上記の手順のいくつかは不要となるため時間も費用も抑えられます。
逆に、古くから受け継いでいる土地などで隣地との境界確定がなく、さらに隣地所有者の協力が得られない場合には、非常に手間と時間がかかってしまうケースもあります。
分筆登記は、基本的にすべての共有名義人の合意と申請が必要です。早めに話し合いましょう。
特に古い土地など、隣地所有者との協議が難航するケースでは、手続きが長引くことがあります。
売却益や名義変更に伴って税負担が発生するため、税理士への相談をおすすめします。
分筆後、自分の土地をどう使うのか（賃貸、住宅、売却など）をはじめに決めておいたほうが、無駄なコストを抑えられます。
以上のように、相続した土地の分筆登記には所有権を明確にしてそれぞれが相続した土地を自由に活用できるというメリットがあります。一方で手続きに費用や時間がかかるケースもあるため、早めに決断をし手続きに取り掛かることをお勧めいたします。
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