換価分割｜相続不動産を売却して現金で分ける方法

目次

• 換価分割のために必要な書類
• 換価分割の流れ
  • 1.相続人全員の合意を確認（遺産分割協議）
  • 2.遺産分割協議書の作成
  • 3.法務局へ相続人名義とする不動産登記申請
  • 4.不動産売却の手続き
  • 5.売買代金の分配
  • 6.譲渡所得税の申告
• 換価分割は専門家に依頼すべき？

換価分割のために必要な書類

相続不動産を売却し、その代金を相続人で分け合うために準備する必要書類は、主に以下の通りです。

預貯金など他の遺産を相続する場合にも必要になる書類もありますので、必要な枚数をよく確認してから取り寄せると良いでしょう。

換価分割の流れ

相続不動産の売却から、売却代金の分割までの流れをご説明します。

1.相続人全員の合意を確認（遺産分割協議）

まず、相続人全員が換価分割による相続に同意している必要があります。
もちろん売却に乗り気でない相続人がいる場合もありますので、メリット・デメリットをよく検討し全員が納得のいく結論に至るよう、協議を進めてください。また、換価分割をする上で、誰がどのような割合で相続するのかもよく話し合い決定しましょう。

2.遺産分割協議書の作成

全員の合意を得て協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、換価分割による相続を行うことを明記しておく必要があります。

それぞれの場合で遺産分割協議書への記述方法が変わってきます。特に上記②の場合、記載に不備があると相続として認められず、売買代金の受け渡しが贈与とみなされ贈与税が課せられる場合もありますので注意が必要です。
最後に、相続人全員が署名・実印による押印をすることで遺産分割協議書が有効となります。

3.法務局へ相続人名義とする不動産登記申請

登記申請書を作成し、法務局に登記申請をします。
この手続きにより、不動産の所有権が相続人名義変更に変更されます。これを相続登記といます。
相続人全員が取得者となる場合は、分割後の取得割合で登記名義を入れます。

申請の際には戸籍謄本などの必要書類、遺産分割協議書なども必要となります。また、登録免許税を納める必要がありますので、準備しておきましょう。
登記は申請後1〜2週間程で完了します。

4.不動産売却の手続き

相続不動産を相続人の名義に変更することで、売却が可能になります。
業者の選定や売却方針なども、相続人全員で話し合いながら決定していきます。
仲介業者との媒介契約や、買主との売買契約なども相続人全員で行うことが必要となります。

5.売買代金の分配

相続不動産を売却した売買代金を遺産分割協議の内容に従い、相続人間で分配します。
各相続人名義の預金口座へ直接振込送金する方法や、各相続人の受取額に応じた預金小切手を受領する方法により売買代金を受領します。

6.譲渡所得税の申告

売却により利益が出た場合には、譲渡所得税が課せられます。その場合は翌年に確定申告をする必要がありますので忘れないようにしましょう。
代表相続人を立てた場合でも、相続人全員が取得割合に応じて申告します。
譲渡所得においては税金の特例（相続した空き家の特例：3,000万円控除）もあります。特例を利用したいのであれば遺産分割協議の時点で売却のことを考慮に入れながらやらなければなりません。

換価分割は専門家に依頼すべき？

以上のように、相続不動産を売却してその売買代金を相続人同士で分割する「換価分割」を行うには、必要書類取得の手間や書類作成などのための時間が掛かります。
また、受けられるはずの特例を受けられなくなってしまうなどの不備がないように手続きを進めるためには様々な法的知識や情報も必要となります。自分達だけで手続きを進めるのはなかなか難しい、となった場合、やはり専門家への依頼を検討すべきでしょう。

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