不動産売却時のオーバーローン、どうやって調べる？│任意売却・住宅ローン滞納

「家を売りたいけれど、住宅ローンがまだ残っている…」

そんな状況に直面すると「このまま売れないかもしれない」 という不安が頭から離れないでしょう。売却できるかどうかのカギを握るのが、自分の家が“オーバーローン”なのか“アンダーローン”なのかという点です。ローン残債と家の価値を正しく把握していないと、売却の方向性すら決められません。

この記事では、オーバーローンとアンダーローンの違い、自分でできる調べ方、そしてオーバーローンでも売却を進めるための対応方法を、初めての方にもわかりやすく解説します。中野区を中心に東京23区で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時に知っておきたい「オーバーローン」とは？

不動産を売却するとき、まず確認すべきなのがアンダーローンか、オーバーローンか という点です。

アンダーローンとは

住宅ローンの残債が、売却価格を下回っている状態です。
売却代金でローンを完済できるため、抵当権も問題なく抹消でき、比較的スムーズに売却が進みます。

オーバーローンとは

住宅ローンの残債が、売却価格を上回っている状態です。

たとえば、以下のような場合─

• ローン残高：3,000万円
• 売却価格：2,500万円

500万円が不足します。原則として、不足分を自己資金で補い、住宅ローンを完済しなければ抵当権を外せず、通常の売却はできません。

そのため、オーバーローンでは「どうやって残債を処理するか」 が最大の課題になります。

不動産売却時のオーバーローンの調べ方とは？

オーバーローンかどうかは、次の手順で確認できます。

① 住宅ローンの残債を確認する

以下の書類や情報などから、現在の残債を把握します。

• 金融機関の返済予定表
• 年末に届く残高証明書
• ネットバンキングのローン画面

※売却時点での残債になるため、直近の数字を確認することが重要です。

② 不動産の売却価格を調べる

• 近隣の売却事例を調べる
• 不動産会社に査定を依頼する（無料が一般的）

査定は1社だけでなく、複数社に依頼することで、相場から大きく外れた判断を防げます。

③ 残債と売却価格を比較する

基本的な考え方は次の通りです。

• 売却価格 － ローン残債 ＝ プラス → アンダーローン
• 売却価格 － ローン残債 ＝ マイナス → オーバーローン

実務では、仲介手数料・登記費用などの諸費用も考慮する必要があります。
「売れそう」と思っても、実際にはオーバーローンになるケースは少なくありません。

オーバーローンの不動産を売却する場合の対応方法は？

オーバーローンだからといって、必ずしも売却をあきらめる必要はありません。
状況に応じて、次のような選択肢があります。

• 売却を延期して住み続ける
  返済を続けて残債を減らし、将来的にアンダーローンを目指す方法です。
  ただし、不動産価格が下落する可能性もあるため、長期的な見通しが必要です。
• 賃貸に出して返済に充てる
  自宅を貸し出し、家賃収入でローン返済を続ける方法です。
  空室リスクや修繕費、金融機関の承諾が必要な点には注意が必要です。
• 借り換えローンを検討する
  金利を下げることで返済負担を軽減できる場合があります。
  ただし、オーバーローン状態では審査が厳しく、利用できるケースは限られます。
• 任意売却を選ぶ
  金融機関の同意を得て、オーバーローンの状態でも売却を進める方法です。
  競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性があり、残債を抑えやすくなります。

任意売却は、競売になる前に動くこと が非常に重要です。早めに相談することで、選択肢は大きく広がります。

まとめ：オーバーローンに気づいたら、早めの相談がカギ

オーバーローンの場合、自己資金の準備や金融機関との調整が必要になり、一人で判断するのは難しくなります。「まだ大丈夫」と先延ばしにするほど、選択肢は狭まってしまいます。

私たち中野リーガルホームは、中野区を中心に東京23区で不動産売却のサポートを行っています。司法書士資格を持つスタッフが、法律面も含めて丁寧に対応いたします。

• オーバーローンかどうか知りたい
• 売却できるのか不安
• 任意売却を検討している

このようなお悩みがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。無料相談・無料査定も行っています。あなたが安心して次の一歩を踏み出せるよう、全力でサポートいたします。