競売になる前に！住宅ローン返済不可から立ち直る任意売却

経済状況の変化により、住宅ローンの返済が難しくなる方は増えています。しかし、返済が困難になっても適切に対処すれば、家計を立て直す道は残されています。

この記事では、住宅ローンが返済不可となりそうなときに試せる対処法や、返済できなくなった場合の選択肢について解説します。中野区を中心に23区で不動産をお持ちの方は、ぜひ参考にしてください。

この記事のハイライト

• 返済不可となる前に、返済計画の見直しや借り換えを検討することが重要
• 滞納が続くと競売に至り、不利な条件での売却になるため注意が必要
• 滞納後でも「任意売却」なら通常の流れで不動産売却できる可能性がある

1. 住宅ローンが返済不可になりそうな理由とは

2. 返済不可になりそうなときの対処法

返済が厳しくなりそうなときは、早めに手を打つことが重要です。代表的な対処法を整理します。

返済計画の見直し

住宅ローンには、年収に応じて「借りてもよい上限額」が設定されています。
金融機関によって差はありますが、年収の7〜9倍程度まで借りられるケースもあります。しかし、借入可能額いっぱいまで借りると、返済が家計を圧迫しやすいため、返済比率（額面年収に対する年間返済額の割合） を基準に考えるのが安心です。一般的には、返済比率を 20％程度 に抑えるのが無理のないラインとされています。

例えば額面年収800万円の人なら、返済比率20％では年間返済額は160万円です。
手取り年収を額面の80％（640万円）とすると、手取りに占める返済の割合は25％になります。
この手取りにはボーナスも含まれていますから、ボーナス（例：100万円）を差し引くと、毎月の返済額は手取りの約30％（月13.5万円相当）です。

一般に、生活費に対して 返済が3分の1を超えると負担が大きくなる とされているため、このラインを超える場合は返済計画を見直すことが重要です。

団体信用生命保険や生命保険の確認

病気やけがで働けなくなると、収入が途絶えて住宅ローンの返済が難しくなることがあります。
このような場合でも、団体信用生命保険（団信）に加入していれば、契約内容によっては高度障害や三大疾病に対応し、保険金でローン残高が返済されるケースがあります。まずは契約内容を確認することが重要です。

一方、フラット35などでは団信が任意加入となっているため、加入していない人もいます。その場合は、別の生命保険で備える、あるいは家計全体の保障を見直すことが有効な対処法となります。

金融機関への早期相談

勤務先の倒産や景気悪化による給与減少は、適正な借入額であっても返済を困難にします。
このようなときは、滞納する前に金融機関へ相談することが最も重要です。早期に相談すれば、返済猶予や返済期間の延長など、返済プランを柔軟に変更してもらえる可能性があります。

あわせて、家計の支出を見直し、不要な出費を削減することも欠かせません。金融機関との交渉と家計改善を並行して行うことで、返済継続の可能性を高められます。

住宅ローンの借り換えや不動産売却を検討する

毎月の返済額が生活を圧迫している場合は、住宅ローンの借り換えを検討するのが有効です。現在より低い金利や有利な条件で借り換えられれば、月々の負担を軽減でき、総支払額も抑えられます。

また、売却益でローンを完済できる見込みがあるなら、不動産売却も選択肢となります。まずは不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を確認することが第一歩です。

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3. 住宅ローンを滞納するとどうなる？競売になる流れとは

住宅ローンを一定期間（約3か月）滞納する

住宅ローンの返済を3か月ほど止めてしまうと、金融機関から早く支払うよう督促が届きます。数日程度の滞納であれば、速やかに入金すれば問題ないことがほとんどです。

しかし返済不可のままで滞納を続けると、督促状や催告書が届きます。この時点で返済できないと、残りのローンを全部まとめて返してくださいという厳しい条件（期限の利益の喪失）が突きつけられ、残債を一括返済しなければなりません。

返済不可が約6か月続く

返済不可の状態が6か月程度続くと、保証会社が住宅ローンを一括返済して肩代わりする代位弁済に進みます。その後の債権者は保証会社に移り、保険会社が新たにお金を返す相手になり、一括返済を求められます。

競売が開始される

保証会社にも一括返済できなければ、保証会社は裁判所に競売の申し立てをおこないます。その後、数週間ほどで「競売開始決定通知」という書類が届いて競売がスタートします。

開札までの流れ

競売開始が決定されてから1か月～2か月ほどで、執行官および不動産鑑定士が現況調査といて家の調査に訪れます。調査の2か月～3か月後には、裁判所から入札期間が通知され、開札日（誰がいくらで買うか決まる日）が決定されます。
競売の取り下げを希望する場合、開札日の前日までに債権者（保証会社など）の同意を得なければなりません。

競売の注意点

競売による不動産売却は通常の売買より安くなることが多く、相場価格の5割～7割程度の例が多いです。そのため競売後も、住宅ローンを完済できないケースは少なくありません。残債についても返済義務は残りますが、競売に至った状況での残債の一括返済は困難です。
すると、自己破産により債務整理しなければならないなどのデメリットに注意してください。

4. 滞納と競売を避けるための方法 ― 任意売却って何？

住宅ローンの返済がどうしても続けられなくなると、家は「競売」という手続きで、裁判所を通じて強制的に売られてしまいます。競売は値段が安くなりやすく、家を売っても 借金が多く残ってしまう ことがあります。

そうならないように、滞納する前から早めに相談することが大切です。その対応策のひとつが 「任意売却」 です。

任意売却とは？

任意売却とは、「返済が難しくなった人が、競売にかけられる前に、自分の意思で家を売る方法」です。
通常、不動産は住宅ローンを完済しなければ売却できません。
しかし任意売却であれば、通常の不動産売却と同じ流れで自宅を売却できます。
なお任意売却できるのは、住宅ローンが返済不可になってからです。さらに借入先の金融機関から、任意売却についての同意を得る必要もあります。
そして任意売却できるのは、競売の開札日前日までです。売却活動できる時間は限られているため、任意売却をご希望の方はなるべく早く不動産会社に相談するのがおすすめです。

任意売却のメリット

期限が限られている任意売却ですが、数々のメリットがあります。

1. 周りにバレにくい
   競売と違って、手続きは普通の売却とほぼ同じです。そのため、近所に「返済ができなくなった」ことが知られにくいでしょう。
2. 競売より高く売れることが多い
   競売の売却価格は市場価格の5〜7割くらい になることが多いですが、任意売却なら相場に近い金額で売れる可能性があるので、借金を減らしやすい利点があります。
3. 残った借金は分割で返せるケースが多い
   売ったお金でローンを全部返せなくても、残りは分割払い（分割返済）できる可能性が高いです。銀行と相談して、無理のない返し方に調整できます。
4. 引っ越し費用が出ることもある
   銀行との交渉がうまくいけば、売却金の中から引っ越し費用を支援してもらえることもあります。

まとめ

住宅ローンが返済不可になったときにはどうすれば良いのか、対処法や任意売却の方法とともに解説しました。
競売は不利な条件での不動産売却になることが多いため、そうなる前に対処するのがポイントです。
私たち「中野リーガルホーム」では、中野区を中心に23区で不動産売却と司法書士業務に関するご相談を承っております。
住宅ローンが返済不可となりお困りの方はもちろんのこと、任意売却をご希望の方もお気軽にご相談ください。

最終編集日：2025年11月25日