遺産分割協議が進まない時は？相続不動産売却の流れを解説│不動産売買の基礎知識

相続が始まると、短期間のうちに多くの手続きを進めなければならず、心身ともに負担が大きくなりがちです。特に、相続財産に不動産が含まれている場合、「誰が相続するのか」「売却して分けるのか」といった判断で、相続人同士の意見が対立することも珍しくありません。

そのため「遺産分割協議が進まず、手続きが止まってしまった」「話し合いがまとまらず、売却できない」と悩む人も多いはずです。

あらかじめ相続不動産売却の流れや対処法を理解しておくことで、冷静に対応でき、不要なトラブルを避けることにもつながります。この記事では、特に揉めやすい相続不動産の売却について、基本的な流れと注意点、そして遺産分割協議が進まない場合の具体的な対処法を、わかりやすく解説します。

相続した不動産の売却の流れとは？

相続した不動産を売却する場合は、相続手続きと売却手続きを段階的に進める必要があります。相続開始後には期限が定められた手続きが多いため、全体像を把握しておくことが重要です。

不動産売却の流れ

以下の要領で、相続した際の売却は進んでいきます。

• 死亡届の提出
  死亡届を市区町村役場に提出します。死亡届は、死亡の事実を知った日から7日以内に提出しなければなりません。
• 戸籍謄本の取得
  被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本等を収集し、法定相続人を確定します。
• 相続放棄
  相続を受けるかどうかを判断する「相続放棄」は、相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。多額の負債がある場合や、不動産の管理負担を避けたい場合には、相続放棄を選択するケースもあります。
• 準確定申告
  被相続人の所得に関する確定申告です。被相続人が個人事業主であった場合や、不動産収入があった場合などは、特に注意が必要です。これは相続開始から4カ月以内が期限です。
• 遺産分割協議
  相続人全員で遺産の分け方について話し合い、最終的な合意内容を決定する手続きです。
• 相続税の申告と納付
  相続開始を知った日の翌日から10カか月以内に行う必要があります。相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える財産がある場合には、申告が必要となります。

不動産を売却するためには、これらの相続手続きを進めながら遺産分割協議を整え、名義変更である相続登記を行う必要があります。2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を行わない場合、過料が科される可能性があるため、早めの対応が重要です。

相続した不動産の売却で必要になる遺産分割協議

相続手続きの中でも、特にトラブルが生じやすいのが遺産分割協議です。

遺産分割協議とは？

遺産分割協議の大きな特徴は、相続人全員の合意が必要である点です。一人でも反対する相続人がいると協議は成立せず、家庭裁判所の調停や審判へと進むことになります。そのため、相続人を正確に確定し、財産内容を整理したうえで、冷静に話し合える環境を整えることが重要です。

遺産分割協議の手続き

遺産分割協議は以下の流れで進めていきます。

• 相続人の確定
• 相続財産の確定
• 財産目録の作成
• 相続人全員の同意を経て遺産分割協議書の作成

遺産分割協議書には、誰がどの財産を相続するのかを明記し、相続人全員が署名・押印（実印）します。遺産分割協議書は、不動産の相続登記や預貯金の名義変更など、各種手続きで必要となる重要な書類です。

遺産分割協議で揉めがちな理由

遺産分割協議がスムーズに進まない背景には、いくつかの典型的な要因があります。特に不動産を含む相続では、対立が生じやすくなります。

不動産は分けにくい

不動産は現金のように均等に分けることが難しく、誰が取得するのか、どのように評価するのかによって意見が分かれがちです。一方の相続人が居住を希望し、他の相続人が売却による現金分割を希望する場合、意見の調整が困難になります。

また、不動産を取得した相続人が、他の相続人に現金を支払う「代償分割」という方法もありますが、まとまった資金が必要になるため、現実的に難しいケースも少なくありません。

不動産の評価額で対立する

不動産の評価額は、固定資産税評価額、路線価、実勢価格（市場価格）など、評価基準が複数あり、どれを基準にするかで金額が大きく異なることがあります。一般的に固定資産税評価額は実勢価格の7割前後、路線価は8割前後とされていますが、実際の売却価格は地域や市況によって変動します。

感情的な対立

相続人同士の関係性やこれまでの家族の歴史が影響し、感情的な対立に発展することもあります。

「親の面倒を見たのは自分だけなのに、平等に分けるのは納得できない」「生前に援助を受けていた兄弟姉妹がいるのに、それを考慮せずに分けるのはおかしい」といった不満が表面化することもあります。

また、不動産は「思い出の詰まった家」であることも多く、感情面が絡むことで、協議が長期化しやすくなります。

遺産分割協議が進まない時の対処法

遺産分割協議が進まない場合には、状況に応じた対処が必要です。

専門家に相談する

まず検討したいのが、弁護士や司法書士などの専門家への相談です。第三者が関与することで感情的な対立が和らぎ、法律に基づいた冷静な解決策を提示してもらえる可能性があります。弁護士は、相続人間に争いがある場合や交渉の代理が必要な場合に有効です。

一方、司法書士は相続登記の専門家として、手続き全体の流れや必要書類について具体的な助言ができます。税理士と連携し、相続税の試算を行うことで、税負担を考慮した分割方法を検討することも可能です。

不動産の売却を前提に話し合う

不動産の分け方で揉めている場合、売却して現金で分ける「換価分割」を前提に話し合うことで、合意に至りやすくなることがあります。ただし、売却には相続人全員の同意が必要であり、売却活動には一定の期間を要するため、相続税の申告期限を意識した早めの行動が求められます。

家庭裁判所の調停を利用する

話し合いがどうしてもまとまらない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停を申し立てる方法があります。調停では、裁判官と調停委員が相続人の意見を整理し、合意形成をサポートします。それでも合意に至らない場合は審判に移行し、裁判所が分割方法を決定します。

なお、調停や審判には時間がかかるため、相続税の申告期限に間に合わない場合は、いったん法定相続分で申告・納税し、後日、遺産分割成立後に修正申告や更正の請求を行うことになります。

相続人申告登記を活用する

相続登記の義務化に伴い、遺産分割協議がまとまらない場合には「相続人申告登記」を利用することができます。これは、自らが相続人であることを法務局に申告する制度で、過料の適用を回避できます。後日、遺産分割が成立した段階で、正式な相続登記を行います。

相続した不動産の売却で気を付ける注意点とは？

相続が始まると、短期間で多くの判断を迫られるため、事前の備えが重要です。

遺言書の有無を確認する

遺言書がある場合、遺産分割協議が不要、または必要な範囲が大きく限定され、手続きが円滑に進みやすくなります。公正証書遺言であればそのまま手続きに使用できますが、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認が必要です。ただし、法務局で保管されていた自筆証書遺言については、検認は不要とされています。

空き家の管理負担を考える

空き家となる不動産の管理負担にも注意が必要です。相続後に放置すると、固定資産税や管理費の負担が続くだけでなく、老朽化による近隣トラブルや防犯上のリスクが高まります。維持管理が難しい場合は、早めに売却を検討することが資産保全につながりますが、売却には相続登記が完了していることが前提となります。

相続税の特例を確認する

「小規模宅地等の特例」を利用すると、自宅の土地評価額を最大80％減額できるため、相続税の負担を大きく軽減できます。ただし、この特例を適用するためには、原則として相続税の申告期限までに遺産分割が確定している必要があります。協議が長引くと、特例を受けられなくなる可能性があるため注意が必要です。

まとめ：遺産分割協議が進まない時は専門家を頼るとスムーズ

相続した不動産は、手続きの複雑さや相続人同士の意見の違いから、遺産分割協議が長期化しやすい傾向があります。協議が進まないまま時間が経過すると、相続登記義務化による過料のリスクや、相続税の申告期限に間に合わないといった問題が生じる可能性もあります。

遺産分割協議が進まない場合には、一人で悩まず、弁護士や司法書士、税理士などの専門家に早めに相談することが重要です。第三者の関与によって、感情的な対立を抑えつつ、法的に妥当な解決策を見つけやすくなります。

また、不動産の売却を前提に話し合う「換価分割」や、家庭裁判所の調停を利用するなど、状況に応じた対処法を選ぶことも大切です。

司法書士事務所を母体とする中野リーガルホームでは、司法書士資格を有するスタッフが、不動産売買から登記、相続まで一貫してサポートしています。遺産分割協議の進め方や相続登記、不動産売却に不安を感じている方は、ぜひお気軽にご相談ください。