土地分筆登記|相続した不動産の半分を売却したい場合

相続した不動産の分け方として「土地分筆登記」という方法があります。
分筆はどのような場合に行われるのか、またその手順や注意点などについてご説明します。

目次

土地分筆登記とは

「土地分筆登記」とは一つの土地を複数の土地に分けることです。
他にも一つの土地に複数の建物を建てる方法として「分割」がありますが、こちらは登記をせずただ線引きをするだけで、所有権者は変更されません。

土地分筆登記とは

「分筆」の場合は分けた土地の登記を行いますので、それぞれに違う地番のついた独立した土地となります。所有権もそれぞれの相続人名義にするなど、明確にすることができます。これによって、相続した土地の半分のみを売却する、相続人それぞれが違う用途で土地を利用するなど、自由な土地の活用ができるようになります。

分筆をお勧めするケース

複数の相続人で土地を分けて相続する場合

ひとつの土地を複数の相続人で分ける方法としては、共有名義にするのが手っ取り早く簡単な方法ではあります。しかし、共有名義の場合は共有者全員の同意がなければ売却も事業などへの土地活用もできません。
ですので、相続人が「土地を売りたい」「家を建てて住みたい」「賃貸利用したい」など違う目的を持っている場合には、分筆をしてそれぞれが所有権を持つ必要があります。

複数の相続人で土地を分けて相続する場合

土地の一部のみを売却、または地目の変更をしたい場合

例えば、一人の相続人だけで土地のみを相続をしたものの相続税が払えない、というケースがあります。
こう言った場合にも分筆を行うことで、土地の半分を売却し相続税の支払いに充てることが可能になります。また、農地であった土地の半分のみを宅地にして家を建てたいというような場合にも、地目を変更するために分筆が必要となります。

土地の一部のみを売却、または地目の変更をしたい場合

共有名義の土地を単独名義にする場合

共有不動産では、長い時間を経て次の代への相続が起こり共有名義人が増えてゆき、結果として売却などの処分が困難になる、といった問題が起こりがちです。
また、共有名義人の誰かが認知症などになった場合も意思確認をとれなくなり同様の問題が起こります。そのような状況になる前に分筆をして単独の名義にしておくと、後々の相続で子供への負担を減らすことができます。
分筆の際には、原則として共有者全員から申請しなくてはなりませんので、互いの意思疎通が取れるうちに話を進めておくべきでしょう。

共有名義の土地を単独名義にする場合

土地分筆登記の流れ

土地分筆登記を行うまでの主な手順は以下のようになります。

  1. 土地家屋調査士による調査
  2. 境界確定測量
  3. 隣地所有者への確認
  4. 境界標の設置
  5. 分筆案の作成
  6. 筆界確認書の作成
  7. 土地分筆登記を行う

このように、実際に分筆を行うためには多くの手続きが必要になります。
したがって相応に時間もかかりますので、売却したお金を相続税の支払いなどに充てる予定の場合などは注意が必要です。売却活動にかかる期間も含めて、早めに準備を始めるようにしましょう。

ただ、新しい分譲地などですでに隣地との境界確定がある場合であれば、上記の手順のいくつかは不要となるため時間も費用も抑えられます。
逆に、古くから受け継いでいる土地などで隣地との境界確定がなく、さらに隣地所有者の協力が得られない場合には、非常に手間と時間がかかってしまうケースもあります。

以上のように、相続した土地の分筆登記には所有権を明確にしてそれぞれが相続した土地を自由に活用できるというメリットがあります。一方で手続きに費用や時間がかかるケースもあるため、早めに決断をし手続きに取り掛かることをお勧めいたします。

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