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「不動産を売ったら税金がかかると聞いたけれど、どれくらいかかるのか分からない」「売却益が大きくなりそうで不安。ふるさと納税で節税できるって本当？」
不動産売却を控えている方には、税金のことも気になるものです。
不動産売却は金額が大きいため、税金の仕組みが分からないまま進めると、思わぬ負担が発生してしまうことがあります。売却後に届く納税通知書を見て、「こんなに税金がかかるとは思わなかった」と驚く方も少なくありません。
一方で、特別控除や軽減税率、ふるさと納税などを上手に使えば、税金を抑えられるケースもあります。特に、不動産売却で所得が増えた年は、ふるさと納税の控除上限額が上がるため、節税効果を高められる可能性があります。
この記事では、不動産売却でなぜ所得税がかかるのか、譲渡所得の計算方法、利用できる特別控除、そしてふるさと納税をどう活用すればいいのかをわかりやすく解説します。
目次
所得税は、1年間に得た所得に対して課される税金です。給与所得や事業所得と同じように、不動産を売却して利益が出た場合も「譲渡所得」として課税されます。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。計算式は、売却価格−取得費−譲渡費用です。
取得費には、不動産を購入したときの代金、購入時にかかった仲介手数料、登記費用、不動産取得税、測量費、改良費などが含まれます。建物の場合は、購入価格から減価償却費を差し引いた金額が取得費になります。
相続した不動産の場合、被相続人が購入したときの価格を取得費として引き継ぎます。ただし、古い不動産で購入価格が分からない場合は、売却価格の5%を取得費として計算することになります。
譲渡費用には、売却時にかかった仲介手数料、測量費、解体費用、売買契約書の印紙税、立退料などが含まれます。売却のために直接かかった費用が対象です。
利益が出た場合、その金額に応じて所得税、住民税、復興特別所得税がかかります。所有期間が5年以下だと税率が高く、5年を超えると税率が下がる仕組みです。
具体的には、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合、所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%(所得税の2.1%)で、合計約39.63%の税率がかかります。所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合、所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%で、合計約20.315%の税率になります。
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。たとえば、2019年4月に購入した不動産を2024年6月に売却した場合、実際の所有期間は5年以上ですが、2024年1月1日時点では5年未満なので、短期譲渡所得として扱われます。
不動産売却では、譲渡所得税のほかにも、売買契約書に貼る印紙税、所有権移転登記にかかる登録免許税、仲介手数料などにかかる消費税といった税金が発生します。
売買契約書に貼る印紙税は、契約金額によって異なります。たとえば、売却価格が1000万円を超え5000万円以下の場合、印紙税は1万円（軽減措置適用時）です。5000万円を超え1億円以下の場合は3万円になります。
所有権移転登記にかかる登録免許税は、買主が負担するのが一般的ですが、抵当権抹消登記がある場合は売主が負担します。
仲介手数料や司法書士への報酬には消費税がかかります。ただし、土地の売却には消費税はかかりません。建物の売却については、個人が自宅を売却する場合は非課税ですが、事業者が売却する場合は課税対象になります。
また、不動産売却の利益は源泉徴収されないため、給与所得者であっても必ず確定申告が必要です。確定申告の期限は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
取得費や譲渡費用の証明書類が必要になるため、契約書や領収書は大切に保管しておきましょう。購入時の契約書を紛失している場合は、売却価格の5%を取得費として計算することになり、税負担が大きくなることがあります。
不動産売却では、条件を満たすと税金を大きく減らせる特別控除があります。
最もよく利用されるのが、居住用財産(マイホーム)を売却したときの3000万円控除です。自分が住んでいた家を売却する場合、譲渡所得から最大3000万円を差し引くことができます。
この特例を受けるための主な要件は、自分が住んでいた家を売却すること、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること、売却した年の前年と前々年にこの特例を受けていないことなどです。
公共事業のために土地や建物を売却した場合は、5000万円の特別控除が受けられることがあります。また、相続した空き家を売却する場合も、一定の要件を満たせば3000万円の特別控除が適用されます。
特例は併用できないものもあるため、「どれが使えるのか」を早めに確認することが大切です。たとえば、居住用財産の3000万円控除と、相続空き家の3000万円控除は併用できません。
マイホームを10年以上所有している場合、譲渡所得に対して軽減税率が適用されることがあります。この特例は、3000万円特別控除と併用できるため、非常にメリットが大きいです。
軽減税率の特例を適用すると、譲渡所得のうち6000万円以下の部分については、所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%で、合計約14.21%の税率になります。6000万円を超える部分については、通常の長期譲渡所得の税率（約20.315%）が適用されます。
結論から言うと、不動産売却で所得が増えた年は、ふるさと納税の控除上限額が上がるため、より多くの寄附が控除対象になります。
ふるさと納税は、自治体に寄附をすると、寄附額のうち2000円を超える部分が所得税と住民税から控除される制度です。控除の上限額は「所得額」と「所得税率」によって決まります。所得が多いほど、控除上限額も高くなります。
不動産売却で所得が増えると、所得税率が上がり、住民税の所得割も増えます。ふるさと納税の控除額は、所得税からの控除と住民税からの控除を合わせて計算されるため、所得が多いほど控除上限額が高くなるのです。
ただし、3000万円特別控除を適用すると、譲渡所得が大幅に減ることがあります。もし譲渡所得がゼロになれば、不動産売却による所得増加はないため、ふるさと納税の控除上限額も増えません。
住宅ローン控除を受けている場合、ふるさと納税と併用すると、住宅ローン控除の効果が減ることがあります。これは、ふるさと納税で所得税が減ると、住宅ローン控除で控除できる所得税の額も減るためです。
ただし、住宅ローン控除で控除しきれなかった分は住民税から控除されるため、実際の影響は限定的なケースが多いです。
ふるさと納税は、その年の所得額によって節税効果が大きく変わる点に注意が必要です。不動産売却で所得が増えた年は、控除上限額が上がるため、積極的に活用する価値があります。ただし、特別控除を適用して譲渡所得がゼロになる場合は、効果が薄れることを理解しておきましょう。
ふるさと納税の控除上限額は、ふるさと納税のポータルサイトでシミュレーションできます。不動産売却を予定している方は、売却後の所得を想定して、控除上限額を試算してみることをおすすめします。
不動産売却で利益が出ると、所得税や住民税がかかります。しかし、特別控除や軽減税率を利用すれば、税金を大きく抑えられる場合があります。また、不動産売却で所得が増えた年は、ふるさと納税を活用することで節税効果が高まることもあります。
「どの特例が使えるのか分からない」「ふるさと納税は本当に節税になるのか不安」「確定申告の方法が分からない」そんなときは、どうぞお気軽にご相談ください。
司法書士事務所が母体の中野リーガルホームでは、相続登記から不動産売却、税務相談まで、ワンストップでサポートしています。必要に応じて提携税理士もご紹介できますので、確定申告や節税対策についても安心してご相談いただけます。
あなたの状況に合わせて、最適な方法をご提案いたします。無料の相談も受け付けておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。不動産売却の税金は複雑ですが、専門家と一緒なら安心して進められます。
初回投稿日： 2023年8月29日
最終更新日：2025年12月25日
