そろそろ空き家をどうにかしたい…最初の選択は貸すか売るか

実家を相続したが遠方のため管理する人がいない、一人暮らしをしていた親が介護施設に入居したので誰も住んでいない──空き家がそのままになっている理由は人それぞれです。売却の決断や機会を逃して放置したままという場合もあるでしょう。

空き家を所有し続けていると維持管理に負担がかかるため、「なるべく早く対処したい」と思いつつも、何から手を付ければよいかわからないものです。「売却しようにも、こんな古い家が売れるのだろうか」という不安もあるかもしれません。

空き家が代々、負動産とならないように、今できることから始めていきましょう。この記事では、空き家をどう扱うべきか迷っている方に向けて、判断の基準と具体的な選択肢をわかりやすく解説します。

まずは空き家を売るべきか貸すべきかを見極める

空き家をどう扱うべきか迷ったときは、「今後その家を使う予定があるかどうか」を判断基準のひとつにすると整理しやすくなります。将来的に住む予定がなければ売却、使う可能性があるなら賃貸を検討する、という考え方です。

たとえば、「数年後に子どもが帰ってくるかもしれない」「いずれ自分が戻って住みたい」といった具体的な予定があるなら、賃貸にして家を残しておくのも選択肢です。一方で、「遠方に住んでいて管理が難しい」「今後使う予定はない」という場合は、売却してしまうほうが負担を減らせます。

売却には「売却資金を得られる」「維持管理の負担から解放される」といったメリットがあります。固定資産税や修繕費、管理の手間から完全に解放され、得た資金を生活費や新しい住まいの購入に充てることもできます。一方で、手放すことで二度と使えなくなる点や、仲介手数料・残債精算などの費用が発生するデメリットもあります。

反対に、貸す場合は「家賃収入が得られる」「所有し続けられる安心感」が魅力です。毎月の家賃収入は、固定資産税や修繕費の負担を軽減してくれます。また、将来的に自分や家族が使う可能性を残しておけるのも心理的な安心につながります。しかし、家賃滞納や設備の故障といったトラブルリスクや、固定資産税・修繕費などの負担が残る点には注意が必要です。賃貸経営は思っている以上に手間がかかることもあります。

どちらにもメリット・デメリットがあるため、自分のライフプランと負担できるコストを踏まえて選ぶことが大切です。「どちらが正解」ということはなく、あなたの状況に合った選択が最善の答えになります。

空き家をどう売るか、3つの選択

売却を決めても、「一般的な不動産に比べて売れにくいのでは?」とそこで止まってしまうかもしれません。しかし、空き家の売却方法は一つではありません。大きく3つの選択肢があり、それぞれに向いているケースが異なります。

①古家付きのまま売る

築20年以上の建物は「古家」と呼ばれ、建物の価値はほぼゼロと判断されることが多いです。そのまま売る場合、解体費用が不要で手間が少ないのが最大のメリットです。売主としては余計な出費を抑えられ、スピーディーに売却活動を始められます。

ただし、売却価格は低くなる可能性があります。買主が購入後に自分で解体するか、リフォームして住むかを選べる一方で、「古い建物がある」という状態が購入のハードルになることもあります。それでも、解体費用を負担したくない方や、とにかく早く手放したい方には向いている方法です。

②解体して更地として売る

建物を解体して更地にすることで、買主にとっては土地の活用方法が広がります。新築を建てたい、駐車場にしたい、店舗を建てたいなど、さまざまなニーズに対応できるため、買い手がつきやすくなるのが大きなメリットです。

一方で、解体費用がかかることや、建物を残した場合と比べて固定資産税が高くなる点に注意が必要です。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が最大6分の1に軽減されますが、更地にするとこの特例が適用されなくなります。解体後、売却までに時間がかかると、高い税金を負担し続けることになるため、売却の見通しが立ってから解体するのが賢明です。

③リフォームをしてから売る

リフォームをすることで家の価値が上がり、買い手がつきやすくなります。特に、水回りや内装をきれいにすることで、「すぐに住める」という魅力が生まれます。見た目が良くなることで、購入希望者の印象も大きく変わります。

しかし、解体と同じく費用がかかり、リフォームの内容によっては買い手の好みに合わず逆効果というリスクもあります。たとえば、売主が好みで選んだ壁紙や設備が、買主にとっては不要だったというケースもあります。リフォーム費用を回収できるだけの価格で売れるかどうか、事前に不動産会社に相談して見極めることが重要です。

空き家をどの状態で売るのが最適かは、家の状態・立地・相続人の意向によって変わります。総合的な判断は専門家に相談するのが近道といえます。査定を依頼する際に、「どの方法が最も有利か」を聞いてみると、具体的なアドバイスがもらえるでしょう。

トラブルを防ぐための対策もスムーズな売却につながる

空き家の売却では、売った後にトラブルが起きるケースもあります。事前に対策を講じておくことで、安心して売却活動を進められます。次の3つを押さえておくと安心です。

①境界を確定させる

土地の境界が曖昧なままだと、近隣トラブルの原因になります。「どこまでが自分の土地なのか」が明確でないと、買主は不安を感じて購入を見送ることもあります。売却前に測量を行い、境界を確定させておくと、買い手も安心して購入できます。

測量には費用がかかりますが、売却後に境界トラブルが発生して損害賠償を請求されるリスクを考えれば、事前に対応しておくほうが安全です。特に、相続した土地で境界が不明確な場合は、早めに専門家に相談しましょう。

②長期戦を見越した計画

空き家は立地や築年数によっては、売却までに時間がかかることがあります。焦って価格を下げすぎると、結果的に損をしてしまうこともあります。適正価格でじっくり売却する姿勢が大切です。

ただし、長期間売れない場合は、価格設定や売り方に問題がある可能性もあります。不動産会社と定期的に相談しながら、市場の反応を見て柔軟に対応することが、納得のいく売却につながります。

③家の状態を正確に把握する

雨漏り・シロアリ・設備の故障など、瑕疵（欠陥）がないか確認しましょう。売却後に瑕疵が見つかると、「契約不適合責任」として補修費用や損害賠償を負う可能性があります。

契約不適合責任とは、売却時に説明していなかった不具合が後から見つかった場合、売主が責任を負う制度です。事前にインスペクション（建物状況調査）を実施して、建物の状態を正確に把握しておくことで、トラブルを未然に防げます。

【相続手続き相談室】用語集「インスペクション（建物状況調査）」とは

ここまで対応しておけば、自信をもって売却活動を進められるようになるでしょう。準備をしっかり整えることが、スムーズで納得のいく売却への近道です。

まとめ：空き家の対処は、初動が大事

空き家の今後をどうするかは、立地・家の状態・将来の予定を踏まえて判断することが重要です。「貸すか売るか」の判断は、あなたのライフプランと負担できるコストによって変わります。また、境界の確定や家の状態確認など、トラブルを防ぐための準備も欠かせません。

空き家は放置するほど負担が増えていきます。建物は人が住まなくなると劣化が早まり、売却が難しくなることもあります。「いつか考えよう」と先延ばしにせず、まずは専門家に相談して、今の状況を整理することから始めましょう。

私たち「中野リーガルホーム」は、中野区を中心に東京23区エリアで不動産売却をサポートしています。司法書士事務所を母体とした専門性を活かし、お客様の状況に合わせた最適な方法をご提案いたします。

空き家の売却、それ以前の「貸すか売るか」の判断についてお困りの際は、どうぞお気軽にご相談ください。無料の相談や査定も行っています。あなたにとって最善の選択ができるよう、全力でサポートいたします。「何から始めればいいかわからない」という段階でも構いません。まずは一度、お話を聞かせてください。