不動産売却すると所得税がかかる！ふるさと納税で節税する方法とは？

不動産売却で利益が生じると、所得税などの税金がかかることをご存じでしょうか。
取引金額が大きいほど課せられる税金も高くなりますが、特別控除やふるさと納税を活用すれば節税できる場合もあります。
そこで今回は、不動産売却にかかる所得税について解説します。
中野区を中心に23区で不動産売却をご希望の方はぜひチェックしてみてください。

不動産売却するとかかる所得税とは？

所得税とは、個人が1年間（1月1日から12月31日まで）に得た所得に対して課せられる税金のことです。
おもな所得には、会社員の給与所得や自営業者の事業所得などが挙げられます。
そして不動産売却によって得られた利益も、譲渡所得として所得税の課税対象です。

譲渡所得の算出方法とは？

不動産売却で生じた譲渡所得には、所得税、住民税、復興特別所得税（2037年12月31日まで）がかかります。
譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産の購入代金や取得時に納めた税金などのことです。
そして譲渡費用とは、不動産の売却時に直接かかった費用のことです。
たとえば、売却時に支払った仲介手数料や建物の解体費用などは譲渡費用に含まれます。
そして譲渡所得には、不動産の所有期間に応じて以下の税率が適用されます。

• 5年以下（短期譲渡所得）：39.63％（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63％）
• 5年超（長期譲渡所得）：20.315％（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）

そのほかの税金

不動産売却で生じる税金は、譲渡所得税だけではありません。
おもな税金には、次のものがあります。

• 印紙税：売買契約に際してかかる税金
• 登録免許税：不動産の所有権移転登記や、抵当権抹消登記にかかる税金
• 消費税：不動産会社や司法書士に支払う各種手数料などにかかる税金

確定申告が必要

不動産にかかる譲渡所得は、分離課税の対象です。
給与所得や事業所得など、ほかの所得と分離して計算する必要があり、確定申告によって申告・納税しなければなりません。
源泉徴収はされないので、給与所得者についても不動産売却した際は確定申告が必要です。
その際は譲渡所得の計算のため、取得費や譲渡費用が分かる書類（契約書や領収書など）を用意します。
そして、取得費や譲渡費用に計上できるかどうかは、個別に判断しなければならないケースもあります。
そのため、確定申告で不明な点があるときは税理士や税務署に確認するのがおすすめです。

不動産売却したときに適用される所得税の特別控除

前項でご紹介した譲渡所得は、特別控除を活用することで課税額を抑えられる場合があります。
物件の条件や売却のタイミングにより、利用できる特例は異なります。
不動産売却に利用できるおもな特別控除には、おもに以下のものがあります。

• 公共事業などのために土地建物を売却した場合：5,000万円
• 自己居住用財産を売却した場合：3,000万円
• 特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合：2,000万円
• 特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合：1,500万円
• 農地保有の合理化などのために土地を売却した場合：800万円
• 都市計画区域内の低未利用土地等を譲渡した場合：100万円

特別控除の合計額は年間5,000万円が上限で、上から順に適用されます。
そして実際に控除されるのは、上記の金額に関係なく譲渡益の額が上限となる点に注意してください。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

先にご紹介した特例のうち、マイホームの不動産売却でよく用いられるのが3,000万円の特別控除です。
この特例では、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高で3,000万円が控除されます。
この特例を利用する際は、以下の要件を満たしているかどうかを確認してください。

• 自分が住んでいた家屋およびその敷地を、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 敷地を売却する場合は、家屋を解体した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 家屋を解体してから譲渡契約を結ぶ日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

標準的な居住用不動産なら、この特例を利用することで譲渡所得を大幅に抑えられます。
課税額がゼロになるケースも少なくないため、要件を満たしているときはぜひ活用すると良いでしょう。

軽減税率の特例

譲渡所得は、所有期間が5年を超えているかどうかで異なる税率が適用されました。
そしてマイホームの場合は、所有期間が10年を超えていると以下の軽減税率が適用されます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）

譲渡所得が高額になったときも、この特例を利用すると節税につながるのでおすすめです。

不動産売却の所得税をふるさと納税で節税する方法

節税方法の一つとして注目を集めているふるさと納税とは、不動産売却したときにも活用できる仕組みです。
ふるさと納税で控除される上限額は、所得額や家族構成によって決められています。
そのため、不動産売却により年間の所得総額が多くなったときには、ふるさと納税による節税効果が期待できます。

ふるさと納税とは？

ふるさと納税は、自分で選んだ自治体に寄附した際に、2,000円を超える部分を所得税・住民税から控除される制度です。
自治体によっては寄附に対する返礼品を提供しており、実質的に2,000円を負担するだけで、各地の特産品や名産品が手に入る仕組みとなっています。
なお、ふるさと納税を利用した控除の上限は、所得額や家族構成によって変化します。
上限を超えて寄附したとしても、その部分について所得税・住民税の控除は受けられません。
不動産売却時の税金対策としてふるさと納税を利用する際は、目安の上限額がいくらになるのかを確認したうえで寄附額を決めると良いでしょう。

ふるさと納税による節税がおすすめのケース

マイホームの売却では、3,000万円の特別控除を利用できるケースが大半です。
しかし3,000万円の特別控除と、新居を購入した際の住宅ローン控除は併用できません。
そのため、3,000万円の特別控除が適用されない方や、住宅ローン控除の利用を希望している方は、譲渡所得が大きく計上されている可能性があります。
このようなケースでは、ふるさと納税を活用した節税方法がおすすめです。

まとめ

不動産売却にかかる税金の一つである、所得税について解説しました。
譲渡所得が大きいと税金の負担も重くなりますが、特別控除などの特例を利用すれば、納税額を抑えることが可能です。
また、ふるさと納税を活用した節税方法もあるため、自身の状況に応じて選択すると良いでしょう。
私たち「中野リーガルホーム」では、中野区を中心に23区で不動産売却に関するご相談を承っております。
不動産売却にはどのような税金がかかるのかをお調べの方も、お気軽にお問い合わせください。