個人間・親族間売買/不動産会社の仲介は必要か?

個人間・親族間売買/不動産会社の仲介は必要か?

個人間・親族間の売却業務を、仲介会社に断られてしまった?
個人間・親族間の売買を行うと、贈与税が課されることある?
個人間・親族間の売買には、融資が利用できない?
後日トラブルにならないか不安だ
手続きの流れや書類の作成が不安だ

巷には星の数ほど多くの不動産屋がありますが、そんなお悩みや困りごとに応えるために始めたのが、司法書士による不動産売買サポートです。
司法書士と不動産業の両方の免許を持つ事務所だからこそできる、煩雑な不動産の売却手続きや登記をまるごとお引受いたします!

目次

個人間売買・親族間売買とは何か?どんな時に行われるか

個人間売買・親族間売買では、多くは知人同士や親子間・親族間で不動産会社に依頼せずに売買の手続きをすることを言います。
個人間売買・親族間売買がどんな時に行われるか、例えば清澤司法書士事務所では以下のようなご相談をいただきました。

  • お隣さんや近所の方が以前より不動産を売る場合は買取りたいと言っていた
  • 住宅ローンが支払えない息子夫婦のローンを肩代わりして、孫が転校しなくても良いように助けたい
  • リストラにあった父親から住宅ローンの残債を引き受け、名義を自分に変更したい
  • 親子2世帯住宅の共有名義不動産に関して、親の死後に他の兄弟と遺産分割協議で揉めないように、親子共有名義を解消して、自分一人の名義に変えておきたい
  • 夫婦共有のマンションを離婚を機に単独名義にしたい
  • 先祖伝来の土地と建物を他人に売却せずに、親族間で売買したい

通常、不動産の売却や購入する際は不動産会社に依頼するのが一般的ですが、買主や売買の条件などが売主買主間で決まっている場合に活用されることが多い方法です。

司法書士による、個人間・親族間売買のサポート

清澤司法書士事務所では、宅地建物取引業者免許を取得し、司法書士・不動産業を併業しております。不動産業務の中では、相続した不動産売却の相談の次に多い相談が個人間売買・親族間売買です。
個人間・親族間のみで、不動産売買を行うときに、不動産会社に頼まないで手続きをすることは可能です。また登記のみをしてほしい、といったご依頼をいただくことも多くあります。
この時に弊社でも条件や内容が整っていれば登記のみをすることもありますが、多くの場合は売買契約書・重要事項証明書の作成が必要であったり、融資が必要であったりと、登記のみでは収まらない場合もよくあります。
確かに不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料もかかるためまた、司法書士に登記のみ依頼をしたいという気持ちはわかりますが、登記は可能であっても、税金面の考察をしていなかったり、適法な売買契約書の作成をしていなかったといった、後日判明する「リスク」が多く潜んでおります。
清澤司法書士事務所では後日のトラブルを防止して、安心・確実に取引が行えるようサポートを行っております。
税金に関しても、思わぬ課税がなされないように提携税理士のご紹介もしております。
仲介手数料より多額の税金が課税されてしまうということもありますので、やはり高額な不動産の取引をするのであれば、専門家に一度は確認をしてもらった方が結果として損がないことが多いです。
ですが、個人間・親族間の不動産の売買は、一般の不動産会社では取り扱わないこともあります。そのことに関して以下でご案内いたします。

不動産屋は何故、個人間・親族間売買を取り扱わないか

①価格設定が難しい

第三者への不動産売買では、売却希望者(売主)と購入希望者(買主)の条件が一致し、売買が成立します。売買の成立条件のうち、1番の要素は価格となり、物件周辺の相場価格にて売却及び購入を求められることが多く、売買代金≒相場価格になります。
第三者への販売開始価格は、相場価格を基に設定することが多くなりますが、個人間・親族間売買を行う場合、相場価格よりも安い金額にて売買手続きを求められることがあります。
「著しく低い価格で財産を譲り受けた」場合、時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものと見做され、贈与税が課される場合があります。
出典:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4423.htm(国税庁のタックスアンサー)
仲介会社の営業担当者は、通常の売買手続きに係る税金(登録免許税・不動産取得税等)は研修等で理解しているものの、みなし贈与等の税務リスクへの理解が及んでいない(理解できない)ことが多いため、取引後の税務リスクも考え、会社の方針として「個人間・親族間売買は取り扱わない」と決めていることもあります。

②税理士・不動産鑑定士・と連携が取れない

個人間・親族間売買での売買価格の妥当性については、税理士へアドバイスを求めることで解消されることもありますが、相続・贈与税等の資産税に強い税理士でないと、適切なアドバイスを受けることができません。仲介会社が、資産税に強い税理士と提携できていないこともあり、税務リスクを避ける手段を持ち合わせていない場合があります。
また、売買価格の設定にあたり、不動産鑑定士に「鑑定評価」を依頼することもあります。
仲介会社が行う価格査定は、販売価格の参考とするものとなり、「鑑定評価」は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、合理的な市場で形成される正常な価格を算出するため、価格に対する信用が高くなり、後述する融資利用の際に必要となることがあります。仲介会社が、不動産鑑定士と提携できていないことが殆どです。

③融資利用が難しい

個人間・親族間売買を行う物件の多くは、個人の住宅やマンション・空き地です。
買主が現金購入できない場合は融資を利用することになりますが、住宅ローンを個人間・親族間売買で利用することは金融機関は積極的ではありません。特に都市銀行は、門前払いの対応が殆どです。
住宅ローンはあくまで「住宅」を購入するための低金利のローンとなりますが、金融機関としては融資したお金が住宅購入資金ではなくリフォーム代や事業資金といった「他の目的」に充てられても、金融機関が把握することが困難となるためです。つまり、金融機関としては一般方が作成した書類では信用しないと言っているようなものです。

融資利用の支援

個人間・親族間売買にて融資を利用する場合は、金融機関へ融資打診を行うことになりますが、この融資相談が「個人間・親族間売買」のポイントとなります。
清澤司法書士事務所では、提携先の金融機関に対し、経常的に「個人間・親族間売買」による融資相談を行っておりますので、相談者が金融機関とお付き合いが無くとも、手続きを進めていくことが可能です。
金融機関は、「面談」「電話・FAⅩ」にて融資申し込み手続きを進めるため、仕事等でタイムリーな対応ができない場合、それだけで相当の時間を要してしまいますが、「源泉徴収票」等の相談者自身でのみ取得可能な資料さえ揃えて頂ければ、金融機関との対応は清澤司法書士事務所で行うことも可能です。

売買契約書、重要事項説明書作成

「個人間・親族間売買」を進め、所有権移転登記申請をする際は「売買契約書」の作成、融資利用に於いては、融資審査の段階で担保設定する不動産に関する「重要事項説明書」を金融機関に提出する必要があります。

清澤司法書士事務所は、不動産業も兼業しておりますので、「契約書・重要事項説明書の作成」「所有権移転登記・抵当権設定登記」まで、ワンストップにて対応しております。

不動産の売却・購入は、司法書士と宅建業のダブルライセンスの清澤司法書士事務所にご相談を

本業が国家資格である司法書士業務をしている当事務所は、高度な倫理規定に基づき業務に携わっております(万が一倫理違反などで懲戒事由などに該当したら業務ができなくなります。)。
また司法書士事務所ではまれな宅建業の免許も登録しています。
そのため、登記と売却・購入の手続きをまとめて相談できる数少ない事務所になります。
「ご依頼者様に対して誠実でありたい」という信念をもとに日々業務をしておりますので、不動産の個人間・親族間売買をご検討中の方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

その他以下のようなご相談もお引き受けしております。

  • 測量をしたい。境界をきちんと決めたい。未登記建物や建物滅失の登記手続きをしたい:土地家屋調査士や測量士をご紹介します。
  • 建物を解体・取り壊しをしたい:解体工事業者をご紹介します。
  • 建物の基礎や壁・柱・屋根などの主要構造部分に不具合などがないかの検査をしたい:建物検査機関をご紹介します。
  • 権利用が見当たらない・無くしてしまったがどうすればいいのか。
お問い合わせ・無料相談予約受付 TEL 03-6300-9577
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