マンションを売却したら確定申告はなぜ必要？│税金・制度・保険に関するQ&A

マンションを売却したとき、「確定申告が必要になる場合がある」ことをご存じでしょうか。「確定申告は難しそう」「何を準備すればよいのかわからない」と感じる方も多いかもしれません。

会社員の方であれば、普段は会社が年末調整を行うため、確定申告を意識する機会はあまりありません。しかし、不動産を売却した場合、その所得は年末調整の対象外となり、自分で確定申告を行う必要が生じます。

売却によって利益が出た場合はもちろん、実は損失が出た場合でも、確定申告をすることで税負担が軽減されたり、税金の還付を受けられたりするケースがあります。

この記事では、マンション売却で確定申告が必要になる理由や、譲渡所得税の基本的な仕組みと計算方法について、初めての方にもわかりやすく解説します。売却後に慌てないためにも、ぜひ参考にしてください。

マンション売却の確定申告は必要？

確定申告とは、1年間に得た所得を自ら申告し、納めるべき税額を確定させる手続きです。会社員の場合、給与所得については会社が年末調整を行いますが、不動産の売却によって生じた所得（譲渡所得）は年末調整では処理されません。そのため、原則として確定申告が必要になります。

マンションを売却して利益が出た場合は、必ず確定申告を行わなければなりません。申告をしなかった場合、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性があります。

一方、売却の結果、利益が出ず損失が生じた場合は、確定申告の義務自体はありません。ただし、一定の要件を満たすと、その損失を給与所得など他の所得と相殺できる特例があります。これを「損益通算」といい、適用されれば所得税や住民税が軽減され、還付を受けられることもあります。

「利益が出ていないから申告は不要」と判断してしまうと、本来受けられたはずの税制上のメリットを逃してしまうことがあります。売却後は、申告の要否や特例の適用可否を一度確認することが大切です。

マンション売却で確定申告するときの流れとは？

会社員の方が確定申告をする場合、通常は給与所得や医療費控除などを申告しますが、マンションを売却した年は、これに加えて「譲渡所得」の申告が必要になります。

まず行うのは、譲渡所得、つまり売却による利益の計算です。売却価格がそのまま利益になるわけではなく、次の計算式で求めます。
【譲渡所得】 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

取得費には、購入代金のほか、不動産取得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料などが含まれます。建物部分については、所有期間に応じて減価償却を行い、取得費を調整する必要があります。
譲渡費用には、売却時にかかった仲介手数料や印紙税、測量費、建物の解体費用などが該当します。

この計算結果をもとに、確定申告書と「譲渡所得の内訳書（計算明細書）」を作成します。購入時・売却時の売買契約書や領収書、登記事項証明書などが必要になるため、売却前から整理しておくとスムーズです。

譲渡所得を計算した後は、特例が使えるかどうかを確認します。特例が適用できれば、税金の対象となる金額が大きく減ることがあります。代表的なものとして、居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除や、相続した戸建住宅を売却する際の空き家特例などがあります。

これらの特例は、物件の種類や居住状況、売却時期など、一定の条件を満たさなければ利用できません。特例が使えるかどうかで、その後の税額計算が大きく変わるため、この段階での判断が非常に重要です。

特例が使える場合は、譲渡所得から特別控除額を差し引き、税金の対象となる「課税譲渡所得」を計算します。

実際に課税対象となる金額は、次の計算式で求めます。
【課税譲渡所得】 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除額

課税譲渡所得が確定したら、所有期間に応じた税率をかけて税額を算出します。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として約39.63％、5年を超える場合は長期譲渡所得として約20.315％が適用されます。

なお、特例は売却後に「やはり使いたい」と思っても適用できません。売却前の段階で条件を確認し、必要な書類や手続きを整えておくことが重要です。また、取得費を証明する書類がないと、実際よりも高い税金が課されることがあるため、契約書や領収書は必ず保管しておきましょう。

損失が出た場合の特例も忘れずに

マンションを売却して損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失を他の所得と相殺できる損益通算の特例を利用できます。さらに、1年で控除しきれなかった損失については、翌年以降最大3年間繰り越して控除できる制度もあります。

ただし、これらの特例を受けるためには、売却した不動産が居住用であることや、住宅ローンの残高があることなど、細かな要件を満たす必要があります。

損失が出たからといって確定申告をしないままでいると、これらの特例を受けられず、結果として不利になることもあります。

まとめ：マンション売却では確定申告を忘れずに

マンション売却後の確定申告は、利益が出た場合は必須であり、損失が出た場合でも申告することで税金が戻る可能性があります。

普段は年末調整だけで済んでいる会社員の方にとって、確定申告は負担に感じられるかもしれませんが、国税庁のサイトや相談窓口、専門家のサポートを活用すれば十分対応できます。

申告には期限があるため、売却後は早めに必要書類をそろえ、余裕をもって準備を進めましょう。不動産売却や確定申告について不安がある場合は、司法書士事務所が母体の中野リーガルホームへお気軽にご相談ください。状況に応じた、安心できる売却と手続きの進め方をご提案します。