相続不動産の売却は通常の売却と異なる手続きも！スムーズに進めるには？

相続した不動産を売却する際は、通常の売却とは異なる手続きが必要です。
なかには期限が定められている手続きがあり、忘れると損をしてしまう可能性もあります。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の手続きの流れと税金や注意点についてご紹介します。
中野区を中心に23区で不動産を相続する予定のある方は、ぜひご参考にしてみてください。

相続した不動産を売却する際の手続きの流れとは

相続した不動産を売却する際は、通常の売却の手続きとは流れが異なります。
まずは、どのような流れで手続きを進めるのか見ていきましょう。
流れ①遺言書の確認
遺言書の有無によって財産の分け方が変わるため、最初におこないます。
遺言書がない場合は、民法の規定に従って財産を分割します。
流れ②財産や相続人を確認
不動産のほかに預貯金や有価証券、借金なども相続する財産に含まれます。
相続人は被相続人（亡くなった親族）の出生から死亡までの戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）を集めて調べます。
流れ③必要書類の準備
相続の手続きをおこなう場合は、次の書類を準備しておく必要があります。
郵送での対応が必要になり、時間がかかる可能性も考えられるため、早めに段取りをおこないましょう。
すべての相続人の戸籍全部事項証明書（被相続人が亡くなった日以降のもの）
すべての相続人の印鑑証明書
遺言書または遺産分割協議書
被相続人の戸籍全部事項証明書（出生から死亡するまでのもの）
被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの）
不動産の登記事項証明書
不動産の相続人の住民票
固定資産評価証明書
すべての相続人の住民票（写し）
流れ④遺産分割協議
すべての相続人で財産をどのように分けるのか話し合うことを遺産分割協議といいます。
財産の分け方が決まったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議の内容を成立させるためには、遺産分割協議書にすべての相続人の署名と実印による捺印が必要です。
なお、すべての相続人の同意が得られるのであれば、必ずしも全員が同じ場所に集まって協議する必要はありません。
流れ⑤相続登記
被相続人の不動産を相続した場合は、不動産の所有者を被相続人から相続人へ変更する手続きが必要です。
相続登記とは、不動産の名義を変更するための所有権移転登記のことです。
手続きは個人でもおこなえますが、複雑で難しいため、一般的には専門家である司法書士が代行します。
流れ⑥不動産の査定
不動産がどのくらいの価格で売れそうか調べるために査定をおこないます。
流れ⑦不動産の売却
買主が見つかれば売買契約を締結し、売却をおこないます。
なお、仲介による売却をおこなう場合は、仲介業者と媒介契約を締結しなければなりません。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、売主が選択することが可能です。
3種類のなかでもおすすめなのは、専任系の媒介契約です。
専任系の媒介契約は、1社としか契約できないかわりにレインズへの登録義務や売却状況の報告義務があります。
そのため、専任系の媒介契約なら買主が見つかりやすく、売却状況も把握しやすいでしょう。

相続した不動産を売却する際の税金や節税のための控除や特例

続いて、相続した不動産を売却する際の税金、節税のための控除や特例についてご紹介します。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却には、次のような税金がかかります。
所得税・住民税
不動産を売却した場合は、売却益に対して所得税と住民税がかかります。
この所得税と住民税を総称して、譲渡所得税と呼ぶこともあります。
譲渡所得税は、譲渡所得に所有年数ごとに定められた税率を掛けて算出することが可能です。
なお、譲渡所得は売却金がそのまま適用されるわけではなく、売却金からかかった費用を差し引いて計算します。
相続した不動産の場合は、購入時の費用が不明なケースもあるかもしれませんが、その際は概算費用として売却金の5％を計上できます。
ただし、実額を計上したほうが節税できるため、確定申告書や住宅のチラシなど代替できる資料をきちんと探しておくと良いでしょう。
印紙税
不動産取引をおこなう場合は、契約書に定められた金額の印紙を貼付しなければなりません。
印紙を購入し貼付することによって納税したとみなされます。
印紙の金額は不動産の売却金によって異なり、200円から600,000円が必要です。
登録免許税
登録免許税は登記手続きに対してかかります。
相続した不動産の売却において登記手続きが必要なケースには、所有権移転や抵当権抹消があります。
所有権移転の登録免許税は、不動産の価格（課税額）に0.4％の税率を掛けて計算することが可能です。
また、抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円と定められています。
たとえば土地と建物を相続した場合は、2,000円が必要です。

不動産売却にかかるその他の諸費用

不動産売却では税金以外にも諸費用がかかりますが、その代表といえるのが仲介手数料です。
仲介手数料は仲介業者に支払う成功報酬のことで仲介業者が金額を設定できますが、売却金に応じた上限額が定められています。
また、低廉な（金額が安い）空き家等の売却の場合は仲介業者の報酬が極端に少なくなってしまうため、上限が180,000円とされています。
なお、仲介手数料には消費税がかかるため、たとえば上記の場合なら198,000円が必要です。
仲介手数料は譲渡所得を算出する際の費用として計上できます。

相続した不動産を売却する際に活用したい特例や控除

相続した不動産を売却する際に特例や控除を活用すれば、費用負担を減らせます。
ただし、次の特例や控除の手続きの期限は、相続から3年以内です。
そのため、活用する予定のない相続した不動産は、早めの売却をおすすめします。
取得費加算の特例
相続税の納税義務者が利用できる特例で、譲渡所得を計算する際の費用（取得費）に課税された相続税を含めることができます。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を更地にして売却する場合に利用できる特例で、譲渡所得を計算する際に費用とは別に3,000万円を控除できます。
ただし、それぞれの特例には適用条件があるため注意しましょう。

相続した不動産を売却する際の注意点は？

最後に、相続した不動産を売却する際の3つの注意点についてご紹介します。
注意点①相続登記は2024年から義務になる
これまで相続登記の手続きに期限はありませんでしたが、2024年から義務化され、所有権の取得を知った日から3年以内の申請が必要です。
いずれにしても、相続登記をおこなわなければ不動産売却はできません。
売却の際の特例や控除にも期限があるため、相続登記は早めにおこないましょう。
注意点②物件は念入りに調査する
中古不動産を売却する場合は、契約不適合責任にも注意しなければなりません。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を取引した場合に売主が負う責任のことです。
つまり、契約書に記載のない不具合が見つかった場合、売主は補修費用などを負担する必要があるということです。
買主とのトラブルを回避するためにも、インスペクションなどを利用して、売却前に物件を念入りに調査することをおすすめします。
注意点③遺産分割方法はしっかりと話し合う
遺産分割協議でもめると、家庭裁判所を通じて調停にまで発展する可能性があります。
すべての相続人が納得して相続できるように、遺産分割協議ではしっかりと話し合いをおこないましょう。

まとめ

今回は、相続した不動産を売却する際の手続きの流れと税金や注意点についてご紹介しました。
相続した不動産を売却する場合は、本来の売却手続きのほかに遺産分割協議書の作成などの相続手続きも必要です。
しかし、中野リーガルホームなら相続と売却の手続きをまとめて完了できるため、時間や費用の節約ができます。
中野区を中心に23区で相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。