税額控除できなかった不動産売却

税額控除できなかった不動産売却

適切な手続きを経ずに売却された結果、税額の控除が受けられなかった。仲介会社からは、制度について何の説明も受けなかった・・・

巷には星の数ほど多くの不動産屋がありますが、そんなお悩みや困りごとに応えるために始めたのが、司法書士による不動産売買サポートです。不動産の法律家である司法書士事務所だからこそできる、煩雑な不動産の売却手続きをまるごとお引受いたします!

目次

被相続人の居住用財産(空き家)売却

不動産売却時、いくつかの税金が課されますが、一番大きく課される税額が、譲渡所得税です。
譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は、住民税と合わせて20%(5年を超えない場合は39%)の譲渡所得税が課されます。

相続または遺贈により取得した、被相続人の居住用財産を売却する際、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例(特定空き家控除(国税庁HP抜粋)といいます。特定空き家控除は、相続した自宅を売却する際に適用することができれば、相当の税額控除を受けることができる制度です。

特定空き家控除が使えたはずなのに・・・

特定空き家控除の対象となる家屋は、
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記がされている建物でないこと
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

また、特定空き家控除を受け売けるためには
・売却した人が、相続または遺贈により被相続人の居住用財産を取得したこと
・更地した上で売却するか、家屋を一定の耐震基準を満たすものとした上で売却
・相続の時から売却の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと
・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売却代金が1億円以下であること

適用するための条件はいくつかありますが、要は、中古の戸建住宅を売却する際は、特定空き家控除の検証が必要ということです。

何故、仲介業者は空き家控除の検証をしなかったのか

「宅地建物取引士」は、5年に一度法定講習を受講する必要があります。その際、不動産取引に関わる税制の説明もあり、特定空き家控除の説明も受けております。

税務相談は、税理士の独占業務(税理士法第2条)であるため、「特定空き家控除が受けられるか」という検証は、税理士に相談する必要があります。経常的に税理士と業務を進めていれば、個別案件の相談にも応じて貰えますが、その関係性を築けていなければ、税理士へ相談することもできません。

仮に、2,000万円×20%(所有期間5年超)とすると、400万円の税額控除が受けられるかどうかという話です。
税理士へ相談すれば、間違いなく、更地 or 耐震補強等をした上での売却を検討することをアドバイス頂けたはずです。

特定空き家控除の可能性に気付けなかったのか、相談する税理士がいなかったのか、相談するのが面倒だったのか、理由は定かではありませんが、確実に言えることは、お客様の税額控除が受けられなかったということです。

司法書士×不動産業の併業

中野リ-ガルホームでは、不動産業の免許を持つ司法書士が代表を務めております。
一般的な不動産売買だけでなく、個人間・親族間売買も取り扱い、経常的に税理士と業務を進めております。

今回の話は、不動産売却を終えたお客様の、確定申告の打ち合わせ時に、税理士からお聞きしました。確定申告時期によく伺うのですが、不動産の売却や活用等、税理士に相談した上で進める個人のお客様は少なく、利用できたはずの税額控除が受けられないケースがあるようです。税理士という立場上、税額控除が受けられたはずという説明をせざるを得ず、電話一本入れて貰えれば解決できたはずなのにと、心苦しく思うようです。

不動産の売却は、中野リーガルホームにご相談を

本業が国家資格である司法書士業務をしている当事務所は、高度な倫理規定に基づき業務に携わっております(万が一、倫理違反などで懲戒事由などに該当したら業務ができなくなります。)。

「ご依頼者様に対して誠実でありたい」という信念をもとに日々業務をしております。不動産売却のことで何かお困りのことがあれば、一度ご相談ください。

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