借地権の売却承諾料について

借地権の売却承諾料について

Q.借地権の売却時、地主さんに支払う金銭があると聞いたのですが、どのような名目で請求されるのでしょうか?
A.譲渡承諾料、契約更新料、建て替え承諾料など、個別の契約状況や買主の利用方法も加味し、金銭の支払いを求められます。

借地権を第3者へ売却(譲渡)する場合、地主(土地所有者)さんから承諾を得る必要があります。借地権はあくまで土地を借り受ける債権のため、土地賃貸借契約書に明記されていなかったとしても、借地権の無断譲渡は、借地契約解除要因となります。

各種承諾料は、借地非訟手続き時の承諾料が目安になることはありますが、実際には、過去に地主さんが他の借地権者へ請求してきた承諾料を目安に、話し合いが進められることがほとんどです。

借地非訟
借地権の売却、借地上の建物建て替えなどの承諾を、地主に代わって裁判所が許可する手続きです。
借地権の譲渡や建物の建替え承諾について、地主と協議がまとまらない場合に、借地非訟手続きにおいて、許可を求めることがあります。
借地非訟として取り扱いができるものは、以下の5つとなります。
1)借地条件変更申立て(非堅固 → 堅固契約への変更)
2)増改築許可申立て
3)土地の賃借権譲渡または転貸の許可申立て
4)競売または公売に伴う土地賃借権の譲り受け許可申立て
5)借地権設定者の建物及び土地賃借権の譲り受け申立て

土地を借り続ける、地主さんへの裁判手続きとなります。地主さんと協議が纏まらない場合に、弁護士へ依頼する最終的な手段が、借地非訟です。
読んで字のごとく、非(あらず)訟(うったえ)手続きです。法律上の手続きを粛々と進めることになりますが、お互いに弁護士へ業務を依頼することになり、地主さんと借地権者の関係性もそこで途切れてしまうため、余程の事情がない限り、借地非訟を行うことにはなりません。

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